Focalisation ! La voie de « investissement précis » de Greentown China

Le 31 mars 2026, Greentown China a tenu sa conférence de présentation des résultats 2025. Dans un contexte où le secteur immobilier reste en phase de consolidation, avec une pression constante de désendettement tout au long de l’année, la direction a présenté un bilan « stable avec des progrès, avec une amélioration qualitative ».

Les résultats de 2025 montrent que Greentown China a réalisé une vente contractuelle annuelle de 251,9 milliards de yuans, avec une valeur brute ajoutée de 135,5 milliards de yuans, dont 86 % proviennent de villes de premier et deuxième rang, et une valeur de vente disponible à la fin de l’année de 230 milliards de yuans ; le ratio de liquidités par rapport aux dettes à court terme a atteint un niveau record, avec un coût de financement réduit à 3,3 %.

Derrière ces performances, Greentown China a exercé une analyse précise du marché foncier. Lors de la conférence, la direction a clairement indiqué que l’objectif d’acquisition de terrains pour 2026 s’établira autour de 1000 milliards de yuans, en maintenant comme principe premier « préserver la ligne de sécurité, faire un à un » (faire preuve de prudence et de stabilité), en équilibrant flux de trésorerie et profit, avec une logique centrale centrée sur « l’évaluation du projet lui-même, et non simplement le niveau de la ville ».

Dans cette période clé de transition entre anciennes et nouvelles dynamiques sectorielles, Greentown China ne mise pas sur la taille ni sur les tendances à la mode, mais privilégie la qualité des projets, la gestion des risques, et la capacité de produit comme leviers, pour construire en continu un stock foncier de haute qualité et réalisable. Cette logique d’investissement devient un exemple clé pour observer la voie du développement immobilier de haute qualité.

Ne pas suivre les tendances, se concentrer sur le projet lui-même

En 2025, Greentown China a ajouté 50 terrains, avec une superficie disponible à la vente de 3,18 millions de mètres carrés, une valeur brute estimée à 135,5 milliards de yuans, des terres en propriété d’une valeur de 51,1 milliards de yuans, et un taux de propriété élevé. Parmi eux, 86 % de la valeur provient de villes de premier et deuxième rang, avec une contribution notable des villes clés, illustrant la stratégie d’investissement de « focalisation sur le cœur de métier + optimisation de la structure ».

Lors de la conférence, la direction a analysé que le rythme d’offre sur le marché foncier ralentit, avec une baisse de l’offre totale, moins de terrains de qualité, principalement en raison de l’ajustement du rythme de mise en vente, de la pression de déstockage du marché, et de la situation financière plus tendue des promoteurs.

Plus précisément, dans les villes où le stock est important et le cycle de déstockage long, la volonté d’acquérir des terrains diminue nettement ; à l’inverse, dans celles où le stock est faible, le déstockage rapide, et la demande solide, ces villes deviennent des cibles clés pour les promoteurs.

Dans ce contexte, Greentown China maintient le principe « préserver la ligne de sécurité, faire un à un » comme règle d’investissement, sans se focaliser uniquement sur la taille, mais en considérant la sécurité des flux de trésorerie et la marge bénéficiaire. La direction indique que 2026 pourrait être l’année la plus complexe depuis plusieurs années, avec une segmentation accrue du marché foncier.

À l’avenir, Greentown China renforcera ses capacités d’investissement et de recherche, approfondira l’étude des villes et des secteurs, en évaluant systématiquement la structure démographique, le soutien industriel, le cycle de stock, la compatibilité des produits, etc., tout en se concentrant sur la qualité intrinsèque des projets, évitant de prendre des décisions uniquement basées sur le niveau de la ville ou la popularité du marché.

En se concentrant sur les villes clés, Greentown China cherche aussi activement des opportunités structurelles dans des villes non à la mode, en utilisant une analyse précise pour sélectionner des terrains de valeur à long terme.

Cette logique guide toutes les actions d’investissement de l’année. Greentown China adopte une stratégie de « pénétration précoce, rotation rapide » lors des fenêtres d’opportunité, pour améliorer l’efficacité de la conversion des projets, et assurer que le nouveau stock foncier se transforme rapidement en ventes et en encaissements.

Par ailleurs, la société continue d’itérer son système d’investissement et de recherche, en améliorant la précision des investissements, avec un taux de réalisation post-investissement élevé. Plusieurs projets ont été rapidement développés après acquisition, rapidement mis sur le marché, et rapidement déstockés, avec une valeur brute et une marge bénéficiaire nettement supérieures aux estimations initiales.

Ce mode d’investissement évite efficacement l’expansion par endettement excessif et les risques élevés. Dans un contexte où l’investissement global se contracte et où la surface de nouvelles constructions résidentielles diminue, Greentown maintient une position de premier plan en termes de valeur brute ajoutée.

Les données montrent qu’en 2025, la vente de logements neufs a continué de se contracter, l’investissement dans le développement immobilier a diminué pour la quatrième année consécutive, et le financement des promoteurs a diminué de 13 % en glissement annuel, dans un environnement de financement toujours sous pression.

Face à ce contexte, Greentown China maintient une philosophie d’investissement axée sur la « qualité du projet », concentrant ses ressources sur le développement principal et la gestion de projets sous contrat, renforçant sa capacité à générer des flux de trésorerie. En 2026, elle prévoit d’investir environ 1000 milliards de yuans, en ajustant dynamiquement le rythme selon l’évolution du marché, illustrant une stratégie de « contrôle du processus, calibration dynamique ».

Par ailleurs, Greentown China promeut activement la réduction du stock à long terme : en 2021 et avant, la proportion de valeur de ses projets en stock a continuellement diminué, avec une structure de stock en amélioration constante, libérant de l’espace pour de nouveaux investissements. Par des évaluations spécifiques, des ressources ciblées, des percées stratégiques, et la rénovation d’anciens projets, la société parvient à une synergie entre stock existant et nouveaux investissements.

D’une part, elle optimise la qualité des actifs existants et libère des flux de trésorerie ; d’autre part, elle crée une base plus efficace pour la réalisation de nouveaux terrains. Cette stratégie « allégée » permet à Greentown, lors de la phase de consolidation du marché, de maintenir une croissance stable, tout en accumulant de l’énergie pour la reprise future.

Pas de recherche de volume, mais des réserves suffisantes

À la fin 2025, la valeur brute disponible à la vente de Greentown China s’élevait à environ 230 milliards de yuans, offrant un soutien solide pour atteindre l’objectif de vente de 130 milliards en 2026. Parmi eux, une proportion significative de stocks difficiles ou importants, formés avant 2021, continue d’exister, mais leur part diminue depuis plusieurs années, avec une structure de stock en constante amélioration.

Lors de la conférence, Greentown China a clairement indiqué qu’en 2026, elle continuerait à renforcer la réduction de son stock, par le biais de politiques d’évaluation spécifique, de ressources orientées vers le stock, de percées sur des projets clés, et de la revitalisation de terrains peu performants ou anciens, pour transformer efficacement ses actifs existants.

Concernant le stock foncier nouvellement acquis, en 2025, la valeur brute de 135,5 milliards de yuans comprenait une majorité dans les villes de premier et deuxième rang, avec une forte présence dans les zones clés.

En termes de répartition régionale, la région du Yangtsé-Delta reste prédominante, avec une contribution notable de Hangzhou, Shanghai, Pékin, illustrant la stratégie d’« approfondissement dans les villes clés + expansion modérée dans les zones de qualité ». Par ailleurs, Greentown China acquiert aussi des projets de qualité dans des villes non à la mode, privilégiant une approche « opportunités structurelles ».

Ces nouveaux projets présentent plusieurs avantages. D’abord, une forte capacité de déstockage. En 2025, Greentown China a réalisé 251,9 milliards de yuans de ventes, avec 153,4 milliards de yuans de ventes propres, la majorité de ses projets dans les villes clés restant en tête du marché, avec 21 villes dans le top 10 local, et une part de marché en croissance. Le taux de recouvrement s’élève à 101 %, un niveau élevé dans le secteur, témoignant de la résilience des terrains de qualité face à la volatilité du marché.

Ensuite, une forte adéquation produit. Greentown China maintient depuis plusieurs années une avance en termes de qualité de produit, en renouvelant continuellement ses standards de « bon logement ». Les nouveaux projets sont conçus dès la phase de planification selon des standards élevés, mettant en avant l’expérience résidentielle et la différenciation, ce qui confère une meilleure capacité à valoriser et à déstocker. La forte capacité de produit, associée à la réserve foncière, garantit la réalisation des marges.

Enfin, la capacité de gestion des risques s’est renforcée. Greentown maintient un taux élevé de propriété, un ratio liquidités/dettes à court terme dans une zone sûre, et un coût de financement faible, avec une structure de dette optimisée. La société applique un processus d’évaluation rigoureux lors de la prise de décision, pour assurer la maîtrise des risques des nouveaux projets, évitant que des projets anciens n’affectent la trésorerie.

De plus, la structure de la valeur disponible à la vente en 2026 sera encore mieux optimisée. Si l’objectif d’investissement de 1000 milliards de yuans est atteint, combiné aux 230 milliards de stock actuel, Greentown China disposera d’un portefeuille stable de valeur, capable de soutenir ses ventes futures tout en augmentant la part de projets dans les villes clés.

Dans un contexte où le secteur entre dans une phase de désendettement, avec des stocks encore élevés dans de nombreuses villes et un rythme de reprise différencié, Greentown China, par sa stratégie de « profonde implantation urbaine + étude sectorielle + sélection de projets », s’assure que chaque terrain possède une forte capacité de réalisation.

Depuis toujours, Greentown China privilégie la structure plutôt que la taille, en visant la meilleure qualité et la moindre prise de risque, illustrant la logique d’investissement précise.

Cette stratégie d’optimisation structurelle permet à Greentown China de libérer en priorité la valeur de ses projets lors de la reprise du marché, tout en atténuant l’impact des fluctuations cycliques sur ses résultats. Avec la reprise progressive de la demande dans les villes clés, ses réserves foncières devraient continuer à se valoriser.

Ne pas parier sur le marché, parler par la qualité

Le secteur immobilier reste en phase de consolidation, avec une évolution continue du modèle de marché, et le développement de haute qualité devient une norme sectorielle. Dans ce contexte, Greentown China construit un modèle à « double moteur » basé sur un stock foncier de qualité et une capacité de produit, créant une compétitivité durable à travers les cycles.

En 2025, 86 % des nouveaux projets sont situés dans des villes de premier et deuxième rang, principalement dans des zones à forte attractivité démographique, industrielle et de demande d’amélioration. Ces projets disposent d’une clientèle stable et offrent un espace pour la réalisation de produits de haute qualité.

Plutôt que de dépendre de la popularité du marché, Greentown China insiste sur la qualité intrinsèque des projets, notamment leur localisation, leur adéquation avec la clientèle, leur positionnement, et leur rythme de déstockage. Grâce à une analyse préalable et à des calculs précis, la société peut anticiper la vente et la rentabilité futures de ses projets avec une forte certitude.

Ce contrôle en amont des risques permet à la réserve foncière d’avoir non seulement une dimension quantitative, mais aussi une valeur réalisable, assurant une stabilité opérationnelle.

Par ailleurs, Greentown China continue de renforcer son système de produits, en améliorant l’expérience résidentielle, la conception spatiale, les services communautaires, et en combinant standardisation et personnalisation pour répondre précisément aux attentes de différentes villes et clientèles.

Cette stratégie produit facilite la différenciation sur le marché, améliore l’efficacité de déstockage, et renforce la capacité à valoriser les projets. Dans un environnement de concurrence accrue sur les prix, la valeur ajoutée par la qualité des produits devient un avantage clé pour maintenir la stabilité des ventes et la marge bénéficiaire.

Ces dernières années, Greentown China ajuste dynamiquement ses acquisitions en fonction du marché, accélère la rotation lors du développement, optimise la gestion des encaissements, et réalise un cycle de trésorerie efficace. La sécurité financière et l’efficacité opérationnelle étant renforcées, la société dispose d’une meilleure résilience face aux fluctuations du marché, tout en conservant des marges de manœuvre pour ses investissements futurs.

Face à la pression de désendettement sectoriel, Greentown China promeut la rénovation et la dynamisation de ses projets anciens, par la restructuration, la relance commerciale, et la réaffectation des ressources, pour améliorer leur déstockage.

Avec la baisse progressive de la part du stock historique, la structure globale de la valeur s’améliore, et la contribution des nouveaux projets augmente. Cette stratégie de « désuétude pour renouveau » permet à l’entreprise, tout en maintenant une taille stable, d’améliorer la qualité globale de ses actifs et de renforcer sa rentabilité future.

Au niveau stratégique, Greentown China poursuit une double approche « développement + gestion sous contrat », renforçant l’orientation client et la différenciation produit, tout en optimisant la structure organisationnelle et le système d’investissement, en plaçant la gestion des risques au cœur de sa stratégie. En concentrant ses ressources limitées sur ses activités principales, elle améliore l’efficacité opérationnelle et le rendement de ses investissements.

La force concurrentielle de Greentown China ne repose pas sur un seul facteur, mais sur la combinaison de la précision des investissements, de la capacité produit, et de la stabilité opérationnelle. La précision dans l’investissement garantit une base solide pour la réalisation foncière, la capacité produit renforce la compétitivité du marché, et une gestion prudente assure la pérennité du développement.

La voie d’« investissement précis » de Greentown China n’est pas seulement une stratégie de développement de haute qualité, mais aussi un exemple pour le secteur, illustrant comment équilibrer volume et qualité, gérer la prise de risque, et bâtir un avantage compétitif durable par le produit et le service.