كتابة: ليانغ يو
مراجعة تحريرية: زهاو يي دان
في أواخر فبراير 2026، تشهد مبنى تجاري من طراز سينزا في 92-96 شارع ويلينغتون، وسط مركز هونغ كونغ المالي، تحولا عميقا من الفضاء المادي إلى حقوق الملكية الرقمية. كانت قيمة هذا العقار، المعروف باسم "برج ديرلين"، تعتمد سابقا على سعر الوحدة لكل قدم مربع الذي يتجاوز 25,300 هونغ كونغ دولار، وموقعه الذي يبعد خمس دقائق سيرًا على الأقدام عن المركز المالي الدولي؛ ولكن في المستقبل القريب، ستُقسّم ملكيته إلى عدد لا يحصى من الرموز الرقمية القابلة للتداول ضمن إطار تنظيمي.
في 26 فبراير، أصدرت مجموعة ديرلين القابضة المحدودة (01709.HK) إعلانًا يفيد بأن منتجين لرموز الأصول الواقعية (RWA) قد حصلا على "خطاب عدم الاعتراض" من لجنة الأوراق المالية والعقود الآجلة في هونغ كونغ (الهيئة التنظيمية). وهو ما يمثل أول مشروع عقاري من نوع RWA يحصل على موافقة تنظيمية رسمية في هونغ كونغ. ويشمل هذا الاعتماد صندوق شراكة محدود (LPF) يمتلك برج ديرلين في وسط هونغ كونغ، وصندوق شراكة محدود آخر يستثمر في مشاريع خاصة مثل Animoca Brands.
على مستوى العالم، تنوعت فئات الأصول الأساسية لرموز RWA بشكل كبير، من الائتمان الخاص والأسهم المدرجة إلى السلع الأساسية. لكن استكشاف هونغ كونغ في مجال التوكنيزيشن كان يركز بشكل أكبر على المنتجات المالية. على الرغم من أن بنك هونغ كونغ وشنغهاي (HKMA) أطلق خطة رائدة للعملة الرقمية في 2023، وتعاون بنك فوبان مع Ripple لدفع مشروع توكنيزيشن العقارات، إلا أن حالات تطبيق RWA في القطاعات التقليدية كانت نادرة جدا. لذلك، عندما بدأ أصل مادي في المنطقة المركزية لمركز الأعمال في هونغ كونغ في السير على طريق التوكنيزيشن المتوافق مع اللوائح، لم يعد التركيز ينصب فقط على التقنية، بل على ما يتجاوز ذلك.
هذه ليست مجرد ابتكار في تمويل الشركات، بل خطوة حاسمة في معركة هونغ كونغ على مركزية RWA العالمية. فهي تظهر للمجتمع طريقة قابلة للتكرار للامتثال، وتوفر أول "نموذج موثوق" منظم لدمج العقارات التجارية التقليدية مع التمويل الرقمي.
- كيف تمت الموافقة عليها من قبل التنظيم؟ من خلال "خطاب عدم الاعتراض" نفهم منطق الموافقة في هونغ كونغ
في 24 فبراير 2026، أصدرت لجنة الأوراق المالية والعقود الآجلة في هونغ كونغ خطاب عدم الاعتراض، مما سمح رسميًا بتنفيذ خطتي توكنيزيشن لرموز الأصول الواقعية من قبل مجموعة ديرلين. استلمت كل من شركة ديرلين للأوراق المالية ومكتب عائلة ديرلين الرقمية هذا الخطاب، والذي يتعلق بتوزيع رموز RWA وتوكنيزيشن حقوق الصناديق التي تديرها الشركة.
اختيار أداة "خطاب عدم الاعتراض" يكشف عن منهجية الموافقة لدى الهيئة التنظيمية. فهي ليست ترخيصًا رسميًا أو إذنًا، بل تعبير عن عدم معارضة لخطط عمل معينة. وتتميز هذه الطريقة بمرونتها — إذ في مرحلة مبكرة من استكشاف RWA، وعندما لا توجد سوابق ناضجة، فإن الموافقة على الحالات الفردية بدلاً من قواعد موحدة تتيح تنفيذ الابتكار مع الحفاظ على إدارة المخاطر بشكل ديناميكي.
من ناحية الهيكل التنظيمي، تتبع هونغ كونغ مبدأ "نفس النشاط، نفس المخاطر، نفس القواعد" في تنظيم RWA. أي أن الهيئة ستحدد أولاً الطبيعة القانونية للرموز — فإذا كانت تمثل أوراق مالية أو حقوق صناديق، فسيخضع المشروع لقانون الأوراق المالية والعقود الآجلة، مع الالتزام بالإفصاح وضرورة أن يكون المشغل مرخصًا. في مشروع ديرلين، يحمل مكتب ديرلين الرقمي ترخيص فئة 9 (إدارة الأصول)، وشركة ديرلين للأوراق المالية ترخيص فئة 1 (تداول الأوراق المالية)، وهو ما يضمن التوافق القانوني لعمليات التوكنيزيشن.
جدير بالذكر أن كلا الأصلين اللذين تمت الموافقة عليهما يستخدمان هيكلية صندوق شراكة محدود (LPF). فصندوق LPF الذي يمتلك برج ديرلين، وصندوق LPF الذي يستثمر في Animoca Brands، كلاهما كيانات معترف بها قانونيًا في هونغ كونغ. التوكنيزيشن هنا لا يخلق فئة أصول جديدة، بل يعبر عن حقوق موجودة في الصناديق بشكل رقمي. هذا الهيكل المزدوج، الذي يجمع بين "الأصول التقليدية + الغلاف التكنولوجي"، يتوافق تمامًا مع تعريف "الأوراق المالية المرقمنة" الذي أصدرته لجنة الأوراق المالية والعقود الآجلة في 2023، حيث أن الأصول الأساسية لا تزال تخضع للوائح الحالية، بينما يتطلب الجانب التكنولوجي الإفصاح والامتثال الإضافي.
من حيث الجدول الزمني للموافقة، بدأ مشروع ديرلين في أكتوبر 2025 بالإعلان عن خطة توكنيزيشن، وحصل على خطاب عدم الاعتراض في فبراير 2026، أي خلال حوالي أربعة أشهر. وهو وقت قصير نسبياً في مجال الابتكار المالي، ويعكس توازن هونغ كونغ بين الحذر والكفاءة. بالنسبة للجهات التي ترغب في دخول مجال RWA لاحقًا، فإن عملية الموافقة على مشروع ديرلين تقدم نموذجًا مرجعيًا للتواصل مع الجهات التنظيمية: يتطلب الأمر تحديد الطبيعة القانونية للأصول، وضمان الترخيص، وبناء بنية تقنية متكاملة، وتوفير حماية للمستثمرين، ثم التواصل المسبق مع الجهات التنظيمية بشكل كامل.
على مستوى التنفيذ التقني، اختارت شركة ديرلين بروتوكول HashKey Chain وXRP Ledger لإصدار الرموز، بدعم من مزود الحلول التقنية Asseto Fintech. وهذه هي المرة الأولى التي تستخدم فيها جهة مرخصة في هونغ كونغ تقنية مزدوجة السلسلة في مشروع RWA عقاري، حيث توازن بين سلسلة تنظيمية تتسم بالامتثال وسلسلة عامة من حيث السيولة ودمج النظام البيئي.
- لماذا "عقار وسط المدينة"؟
يقع برج ديرلين في 92-96 شارع ويلينغتون، وسط هونغ كونغ، على بعد خمس دقائق سيرًا على الأقدام من المركز المالي الدولي، وسبع دقائق من مركز التسوق "ديتلي بلازا". هذا المبنى من طراز سينزا، طورته شركة كابيتال ستراتيجيس للعقارات، واشتراه مجموعة ديرلين في 2023 بأكثر من 280 مليون هونغ كونغ دولار، مع سعر الوحدة الذي يتجاوز 25,300 دولار هونغ كونغ لكل قدم مربع. فالسؤال هو: لماذا اختارت هونغ كونغ أول مشروع RWA عقاري في مثل هذا المبنى؟ هناك عدة اعتبارات وراء ذلك.
أولاً، ندرة الأصول وتوافق القيمة. المنطقة المركزية في هونغ كونغ هي قلب الأعمال، مع محدودية كبيرة في عرض الأراضي، وتعتبر العقارات التجارية عالية الجودة دائمًا "أصول صلبة" من قبل المستثمرين الدوليين. هذا التوافق في القيمة يتجاوز الدورات الاقتصادية ويعبر الحدود، مما يوفر أساسًا موثوقًا لربط قيمة الرموز. في عالم التمويل الرقمي، الثقة هي المورد الأندر، و"عقارات وسط المدينة" تمثل حاضنًا ماديًا لهذه الثقة.
ثانيًا، وضوح ملكية الأصول. برج ديرلين هو ملكية فردية، وبنيته القانونية بسيطة، ويمتلك جزءًا من الطوابق مباشرة من قبل مجموعة ديرلين، مما يتجنب تعقيدات الملكية المشتركة أو النزاعات على حقوق الطوابق. هذا الوضوح في الملكية يسهل عملية التوكنيزيشن وتقسيم الحقوق لاحقًا، ويزيل العقبات القانونية. وفقًا لعملية إصدار RWA، فإن تأكيد ملكية الأصول هو الخطوة الأولى والأهم — إذ لا يمكن المضي قدمًا في التوكنيزيشن إلا بعد إثبات الملكية قانونيًا خارج السلسلة.
ثالثًا، حجم الأصول مناسب. سعر الشراء البالغ 280 مليون هونغ كونغ دولار يعكس تقييمًا للمبنى بمليارات الدولارات. هذا الحجم كبير بما يكفي لجذب اهتمام المستثمرين المؤسساتيين، وفي الوقت ذاته، ليس كبيرًا جدًا بحيث يصعب إتمام الاختبارات الأولية. لو تم اختيار أصول بمليارات الدولارات من البداية، ستكون تكاليف التجربة مرتفعة جدًا.
الأهم من ذلك، أن مشروع ديرلين لا ينقل ملكية العقار مباشرة، بل يركز على حقوق صندوق الشراكة المحدودة (LPF) التي تملك المبنى، ويقوم بتوكنيزيشن حقوقها. هذا الهيكل ذكي، حيث أن حقوق الصناديق معترف بها قانونيًا، ويمكن نقلها وتقسيمها بشكل قانوني، مما يتيح تجنب الإجراءات المعقدة لنقل الملكية المباشرة، ويجعل تقسيم الأصول قياسيًا وسهل التنفيذ.
من ناحية المنطق الاستثماري، فإن الهدف من التوكنيزيشن ليس مجرد تمويل، بل تقديم أداة استثمارية منخفضة العتبة للمستثمرين المؤهلين لامتلاك أصول مركزية في هونغ كونغ. فالسابق، كان الاستثمار في طابق كامل من مكاتب وسط المدينة يتطلب مئات الملايين من الدولارات، مما يحول دون مشاركة معظم المستثمرين. عبر توكن حقوق الصناديق، يمكن خفض العتبة إلى عشرات الآلاف من الدولارات، مما يوسع بشكل كبير قاعدة المستثمرين المحتملين.
من منظور تطور الصناعة، يضع اختيار ديرلين معيارًا "اختياريًا" لمشاريع RWA المستقبلية: يجب أن تتسم الأصول بكونها نادرة وذات قيمة مشتركة، وأن تكون واضحة الملكية، وأن يكون حجمها مناسبًا، وأن يمكن فصلها وتقسيمها عبر كيانات مثل SPV أو صناديق استثمار. الأصول التي تلبي هذه المعايير قد تكون مرشحة لموجة RWA القادمة، سواء في هونغ كونغ أو في أسواق أخرى.
جدير بالذكر أن الأصل الآخر الذي تمت الموافقة عليه، وهو استثمار في Animoca Brands عبر صندوق LPF، يمثل نوعًا آخر من RWA: توكنيزيشن حقوق الأسهم الخاصة. تختلف عن العقارات من حيث التقييم والسيولة، لكن يمكن أيضًا تقسيم الحقوق وتحويلها عبر التوكن. هذان النوعان من الأصول، اللذان تمت الموافقة عليهما معًا، يرسلان إشارة إلى السوق: أن تنظيم هونغ كونغ لا يقتصر على نوع معين من الأصول، بل ينظر إلى الجوهر ويعتمد على "الملكية الحقيقية" في تقييم الأصول، مع تطبيق معايير صارمة على الامتثال.
- كيف تتوافق قواعد البر الرئيسي مع هونغ كونغ؟
تزامنًا مع تنفيذ مشروع ديرلين، أصدرت الصين مؤخرًا إشعارات مهمة. حيث أصدرت بنك الشعب الصيني وسبع جهات أخرى إشعارًا بعنوان "إشعار بشأن تعزيز الوقاية من مخاطر العملات الرقمية والتعامل معها" (المعروف بـ "الإشعار")، وأصدرت لجنة الأوراق المالية الصينية إرشادات تنظيمية حول إصدار الأوراق المالية المدعومة بأصول خارجية (المعروفة بـ "الإرشادات"). وتعرف هذه الوثائق مجتمعة بـ "لوائح RWA الجديدة"، حيث حددت رسميًا في الصين مفهوم توكنيزيشن RWA، باستخدام تقنيات التشفير وسجلات البيانات الموزعة أو ما شابهها، لتحويل ملكية الأصول وحقوق العائد إلى رموز، وإصدارها وتداولها.
الإشعار يوضح مبدأ "نفس النشاط، نفس المخاطر، نفس القواعد"، ويشدد على تنظيم أنشطة RWA التي تقوم بها الجهات المحلية خارج البلاد. ويُفسر ذلك على أنه "مخطط موحد" يربط بين واجهتين: الواجهة الداخلية تعتمد على "قائمة سلبية + مسؤولية سلسلة"، لضمان أمن النظام المالي؛ والواجهة الخارجية تعتمد على "هيكلية متوافقة وبنية أساسية مالية" لربط رأس المال العالمي والنظام التنظيمي.
وفي إطار هذا الترتيب، يتضح دور هونغ كونغ بشكل أكبر.
المعنى العميق لموافقة مشروع ديرلين هو أنه يوفر نموذجًا مثاليًا لـ "الإصدار الخارجي للأصول الخارجية". إذ يثبت أنه حتى لو كانت الأصول والجهة المشغلة خارج البلاد (في هونغ كونغ)، طالما تتوافق مع القواعد التنظيمية، يمكن أن تحصل على اعتراف قانوني وجذب رأس مال دولي. وهذا يمهد الطريق لنموذج "الأصول الداخلية، الإصدار في هونغ كونغ، والتداول عالميًا"، ويزيل الغموض عن المسار المستقبلي.
ويتوقع العديد من الخبراء أنه قبل أن تتضح اللوائح الداخلية بشكل كامل، ستظل عمليات إصدار RWA في هونغ كونغ تركز على الأصول الخارجية، مع تسريع التجربة عبر آليات تجارية. وتتمتع هونغ كونغ بميزة رئيسية، فهي تعتمد على نظام قانوني عام يتوافق مع المعايير الدولية، وعند حدوث نزاعات أو تخلف عن السداد، يمكن تنفيذ الأحكام في الصين مباشرة، مما يعزز الثقة ويشكل حاجزًا تنافسيًا أمام مراكز مالية أخرى مثل سنغافورة ودبي.
- مشروع واحد غير كافٍ، وما هي خطط هونغ كونغ الكبرى لهذا العام؟
في الآونة الأخيرة، أكد وزير المالية في هونغ كونغ مرارًا وتكرارًا أن عام 2026 سيكون "عام التنفيذ" لقطاع الأصول الرقمية وWeb3 — أي أن يتجاوز الأمر مجرد كلمات وتجارب، ويبدأ في دفع العملات المستقرة، وRWA، والخدمات المصرفية والتداول، نحو سوق يمكن قياسه، وشفاف، ومستدام.
لتحقيق الانتقال من "حالة فردية" إلى "نظام بيئي"، تحتاج هونغ كونغ إلى جهود متزامنة في عدة مجالات.
أولاً، تحسين بنية تحتية للعملات المستقرة. فهي تعتبر "دماء" نظام RWA، وتقوم بدور رئيسي في تبادل القيمة وتسويتها. وقد أطلقت هونغ كونغ "قانون العملات المستقرة"، وأنشأت نظام ترخيص لمصدري العملات المستقرة المرتبطة بالعملات الرسمية، ومن المتوقع إصدار أول تراخيص في مارس 2026. سيساعد ذلك على توفير قنوات شرعية لدخول وخروج العملات، وأدوات تسوية على السلسلة، مما يكمل الحلقة المفقودة في النظام البيئي.
ثانيًا، تنظيم عمق السوق والسيولة. أصدرت لجنة الأوراق المالية في هونغ كونغ خارطة طريق ASPIRe، التي تضع "الوصول إلى سيولة عالمية أعمق" في مقدمة الأولويات، مع خطط للسماح لمنصات التداول المرخصة باستخدام "دفاتر أوامر مشتركة" للوصول إلى السيولة الدولية. والهدف هو تحويل هونغ كونغ من "جزيرة مؤهلة" إلى "مدخل متوافق"، باستخدام اليقين التنظيمي لجذب أوامر السوق وموارد السوق.
ثالثًا، تغطية تنظيمية لمراحل الوساطة، والحفظ، والتسوية. قال الوزير إن هونغ كونغ تعمل على تحسين نظام الترخيص لوكالات الوساطة والخدمات الحفظ، بهدف إصدار تشريعات خلال الصيف، لضمان تغطية كاملة لنظام الرقابة على النظام البيئي للأصول الرقمية. ويتماشى ذلك مع منهج "المسؤولية المشتركة، والمخاطر المشتركة، والتنظيم الموحد" — إذ مع توسع المنتجات من التداول إلى الحفظ، والإقراض، والأدوات المشتقة، يجب أن تتوسع الرقابة أيضًا.
من ناحية البيانات، تظهر مؤشرات دخول المؤسسات السوق بشكل واضح. حيث أشار الوزير إلى أن أصول الأصول الرقمية التي تحتفظ بها البنوك في هونغ كونغ تجاوزت 14 مليار دولار هونغ كونغ بنهاية 2024، بزيادة حوالي 180%، وأن قيمة الودائع المرقمنة بلغت 29 مليار دولار هونغ كونغ. وهذه البيانات تؤكد أن مشاركة المؤسسات لم تعد تقتصر على التداول، بل تتجه نحو الحفظ والخدمات ذات الالتزامات، مما يعزز الثقة في السوق.
الخلاصة: من "مشروع واحد" إلى "عصر كامل"
حصل مشروع توكنيزيشن برج ديرلين على الموافقة، وهو أكثر من مجرد ابتكار تمويلي لشركة واحدة. إنه خريطة تُظهر سعي هونغ كونغ للسيطرة على مركز RWA العالمي، من خلال دمج الامتثال والابتكار. على هذه الخريطة، يُوضح بجلاء منطق اختيار الأصول، ومسار التواصل مع الجهات التنظيمية، والإطار التكنولوجي، ونقاط إدارة المخاطر.
دور هونغ كونغ في مجال RWA يمكن أن يضمنه نظام ترخيص وشفافية، مما يحقق إدارة مخاطر فعالة، ويجعلها نافذة للابتكار المؤسسي، ويعزز الترابط بين الأسواق المالية الرقمية الدولية.
هذه الخطوة تحدد إحداثيات التقاء التمويل التقليدي والعالم الرقمي، وتثبت أنه تحت حماية التنظيم، فإن أكثر الابتكارات إبداعًا غالبًا ما تحدث على أصول أقدم وأقوى. وعندما يتحول مبنى في وسط المدينة إلى "نسخة رقمية"، لدينا سبب للاعتقاد بأن أصول اللوجستيات في إيكيد، ورسوم البنية التحتية في هونغ كونغ، وحتى أصول البنية التحتية في منطقة الخليج الكبرى، قد تكون الأبطال التاليين على المسرح الرقمي.
السؤال الذي يواجه الصناعة الآن: بعد أن رسمت "الخريطة" القانونية، من سيكون الرائد التالي الذي يخطو على هذا المسار؟ فموجة RWA لم تبدأ بعد، وهي تضرب الآن سدود التمويل التقليدي. أما بالنسبة لهونغ كونغ، فإن الفوز الحقيقي لا يكمن في أن تكون "الأول" فقط، بل في أن تترجم التجارب الفردية إلى قواعد نظامية قابلة للتكرار، وأن تصبح مركزًا للقيمة يربط بين الشرق والغرب في العصر الجديد للتمويل الرقمي.
(ملاحظة معهد RWA: التوكنيزيشن هو وسيلة تقنية لزيادة سيولة الأصول، ولا يعني إلغاء مخاطر الاستثمار. على المستثمرين تقييم جودة الأصول الأساسية، وملاءة المصدر، وتقلبات السوق، مع الحذر من المخاطر المالية التقليدية. هذا التحليل مبني على المعلومات العامة والتقارير الإعلامية الموثوقة، ولا يشكل نصيحة استثمارية.)
المراجع:
-
مجلة "المالية". (27 فبراير 2026). هونغ كونغ تصدر أول مشروع RWA عقاري. سوشيال.
-
"جوهانغ فاينانس". (26 فبراير 2026). خطة توكنيزيشن RWA لمجموعة ديرلين (01709.HK) تحصل على خطاب عدم الاعتراض من هيئة تنظيم الأوراق المالية، وتدفع نحو توكنيزيشن برج ديرلين وAnimoca Brands LPF. ستوك ستار.
-
مجموعة ديرلين القابضة. (26 فبراير 2026). إعلان تطوعي حول خطة توكنيزيشن RWA لبرج ديرلين وAnimoca Brands LPF. ستوك ستار.
-
يواندا للأوراق المالية (هونغ كونغ). (26 فبراير 2026). مجموعة ديرلين (01709.HK): إنجاز معلم تنظيمي في توكنيزيشن RWA، مع أصول في وسط المدينة وصناديق استثمار.
-
ChainCatcher. (28 فبراير 2026). أول مشروع RWA عقاري في هونغ كونغ يحصل على الموافقة، واثنين من منتجات توكنيزيشن الأصول لمجموعة ديرلين تنفذ على أرض الواقع.
-
"تشاينتشن". (26 فبراير 2026). مجموعة ديرلين (01709) تتابع تنفيذ توكنيزيشن برج ديرلين وAnimoca Brands LPF. هونغ كونغ.
