نظام الضرائب العقارية الشاملة في كوريا الجنوبية شهد دورات متطرفة من التشديد والتخفيف على مدى تاريخه البالغ 22 عامًا، مدفوعًا بتغيرات الإدارات السياسية وظروف السوق. وفقًا لمصادر صناعية، فإن النظام الضريبي الذي تم تقديمه في يناير 2005 في ظل حكومة روه مو هيون شهد انعكاسات سياسية متكررة عبر الإدارات اللاحقة حتى عام 2026، مع تشديد الأعباء الضريبية بالتناوب خلال فترات ارتفاع حرارة السوق وتخفيفها خلال فترات الانكماش الاقتصادي أو التحولات السياسية. هذا الافتقار إلى الاتساق في السياسة قوض ثقة الجمهور وأدى إلى مقاومة ضريبية ونزاعات قانونية، حيث استخدمت الحكومة تدابير رد فعل متكررة بدلاً من تحقيق استقرار طويل الأجل في إطار الضرائب العقارية.
الضريبة العقارية الشاملة تشهد 22 عامًا من التحولات السياسية التي تقودها الإدارات
تم تقديم الضريبة العقارية الشاملة في يناير 2005 في ظل حكومة روه مو هيون، استنادًا إلى المفهوم العام لملكية العقارات. تم فرض الضريبة في البداية على حاملي العقارات ذات القيمة العالية باستخدام طريقة التجميع الفردي لتعزيز عدالة الأعباء الضريبية واستقرار أسعار العقارات.
في ديسمبر من نفس العام، تحول النظام إلى التجميع الأسري، على الرغم من أن الإيرادات الضريبية ظلت محايدة من خلال تقديم معدل تطبيق الأساس الضريبي. يحسب التجميع الأسري الضرائب من خلال الجمع بين قيم العقارات المملوكة لجميع أفراد الأسرة، مما يؤدي إلى قواعد ضريبية أعلى وأعباء ضريبية تصاعدية متزايدة مقارنة بالتجميع الفردي.
في عام 2008، نفذت حكومة لي ميونغ باك إجراءات شاملة لتخفيف الضرائب بعد حكم المحكمة الدستورية بأن التجميع الأسري غير دستوري، إلى جانب توجه سياسة تخفيض الضرائب. عاد النظام إلى التجميع الفردي، وقدم خصومات ضريبية للمالكين على المدى الطويل ودافعي الضرائب المسنين، واستبدل نسبة القيمة السوقية العادلة، مما قلل الأعباء الضريبية الإجمالية بشكل كبير. تم تسجيل التحول إلى التجميع الفردي كأكبر إجراء لتخفيف الأعباء الضريبية منذ تقديم الضريبة.
خلال حكومة مون جيه إن في عام 2020، ومع ارتفاع أسعار المساكن بسبب السيولة الزائدة بعد كوفيد-19، تم تقديم لوائح عالية الشدة تستهدف مالكي المنازل المتعددين والشركات، بما في ذلك تعزيز معدلات الضرائب لمالكي المنازل المتعددين ورفع سقف الأعباء الضريبية إلى 300%.
ومع ذلك، بعد تولي حكومة يون سوك يول مهامها في عام 2022، تم تخفيض الأعباء الضريبية بشكل حاد عن طريق خفض نسبة القيمة السوقية العادلة من 95% إلى 60% وزيادة مبالغ الخصم.
نظام ضريبة أرباح رأس المال لمالكي المنازل المتعددين، الذي يعتبر أداة تنظيمية أساسية إلى جانب الضريبة العقارية الشاملة، تذبذب أيضًا بين النهج الصارم والمتساهل حسب الإدارة. تم إلغاء الرسوم الإضافية لضريبة أرباح رأس المال لمالكي المنازل المتعددين في عهد حكومة بارك غيون هاي، ثم أعيدت في عهد حكومة مون جيه إن إلى جانب رسوم ضريبة الاستحواذ الإضافية، مما زاد من شدة التنظيم. قامت حكومة يون سوك يول اللاحقة بتعليق الرسوم الإضافية لضريبة أرباح رأس المال لمالكي المنازل المتعددين مرة أخرى، مما أعاد نظام الضرائب الإجمالي لمالكي المنازل المتعددين إلى مرحلة تخفيف أخرى.
قصور تشريعي وتأثيرات تعلم السوق تنشأ من تقلب السياسات
شخص الخبراء بأن الضريبة العقارية الشاملة أصبحت أداة للنزاعات السياسية بينما تم وضعها في طليعة السياسة العقارية. صرح بارك جون، الأستاذ في جامعة سيول، بأنه لم تحصل أي ضريبة على توقعات وهجمات متزامنة مثل الضريبة العقارية الشاملة، مشيرًا إلى أن هذا النظام الضريبي الذي يفرض أعباء ضريبية محدودة على الأفراد من فئة الأصول العليا قد تم وضعه في وسط جبهة العقارات وتعرض لهجمات مركزة مع انتقادات استفزازية مثل القنابل الضريبية.
كما غذت الأساليب التشريعية غير الدقيقة المشاكل. أوضح كيم كيونغ موك، المحامي في شركة باي، كيم آند لي ذ.م.م، أنه عندما تم تقديم نظام مفهوم الأراضي العامة في أواخر الثمانينيات، حدثت المؤسسة دون مداولة تشريعية كافية أو مراجعة لتأثيرات السياسة، مدفوعة بتبرير قمع المضاربة. وأضاف أن المؤسسة المتسرعة قدمت مرارًا وتكرارًا أسبابًا للمقاومة الضريبية وردود فعل عنيفة من دافعي الضرائب ذوي المبالغ العالية أثناء تنفيذ السياسة الفعلي، مما دفع المحكمة الدستورية إلى إصدار أحكام بعدم الدستورية.
أدت العملية المتكررة للتغييرات السريعة في النظام الضريبي عبر الإدارات إلى ترسيخ شكل من تأثير التعلم العقاري في السوق مفاده أن الأعباء الضريبية ستنخفض إذا صمد الناس. حدد كيم جين ووك، كبير الاقتصاديين في سيتي بنك كوريا، في تقرير التغييرات المتكررة في معدلات الضرائب العقارية حسب الظروف كعامل إضعاف للسياسة العقارية الحكومية. يعكس هذا أنه عندما تكون ثقة السوق منخفضة بشأن الحفاظ طويل الأجل على تشديد الأعباء الضريبية، قد يكون تأثير قمع الطلب محدودًا أيضًا.
حتى بعد أن أعلنت حكومة لي جاي ميونغ عن تنفيذ الرسوم الإضافية لضريبة أرباح رأس المال لمالكي المنازل المتعددين وإصلاحات يوليو الضريبية بما في ذلك الضريبة العقارية الشاملة، لوحظت تحركات سوقية تراهن على أن الأنظمة الضريبية ستخفف إذا صمد الناس، نظرًا لتجربة السوق عبر حكومتي مون جيه إن ويون سوك يول.
صرح يو تشول هيونغ، المحامي في شركة باي، كيم آند لي ذ.م.م، أنه حتى لو عززت الحكومة الأنظمة الضريبية لمالكي المنازل المتعددين لتحفيز مبيعات العقارات، فإن مالكي المنازل المتعددين يتوقعون أن الأنظمة الضريبية ستخفف مرة أخرى عندما تتغير الإدارة أو سوق العقارات، بناءً على السياسات الحكومية السابقة.
الخبراء يوصون بالاستقرار طويل الأجل بدلاً من التحكم في السوق على المدى القصير
نصح الخبراء بعدم استخدام الأنظمة الضريبية العقارية كحل شامل للتنظيم الاقتصادي وسط الإصلاحات الضريبية المتكررة عند كل تغيير إداري. شددوا على ضرورة التوقف عن الإصلاحات الترقيعية قصيرة الأجل التي تعدل الأسعار العامة والمعدلات الضريبية بشكل متكرر، وبدلاً من ذلك إنشاء أنظمة مستقرة متوسطة إلى طويلة الأجل.
التحكم في السوق على المدى القصير والإصلاحات المتكررة وفقًا للاحتياجات السياسية لا تبني إلا مقاومة السوق، لذا فإن تأمين القدرة على التنبؤ والاتساق في الأنظمة الضريبية التي لا تتزعزع مع تغييرات الإدارة أمر ملح لتقليل المقاومة الضريبية واستعادة ثقة السياسة.
الأسئلة الشائعة
ما هي التغييرات الرئيسية التي خضعت لها الضريبة العقارية الشاملة في كوريا الجنوبية منذ عام 2005؟
تحولت الضريبة من التجميع الفردي إلى التجميع الأسري في ديسمبر 2005، وعادت إلى التجميع الفردي في عام 2008 بعد حكم بعدم الدستورية من المحكمة الدستورية، وتم تشديدها في عام 2020 بمعدلات أعلى لمالكي المنازل المتعددين وسقف أعباء 300%، وتم تخفيفها مرة أخرى في عام 2022 عندما تم تخفيض نسبة القيمة السوقية العادلة من 95% إلى 60%.
لماذا يقول الخبراء إن سياسة الضرائب العقارية في كوريا الجنوبية تفتقر إلى الاتساق؟
يلاحظ الخبراء أن النظام الضريبي تناوب بشكل متكرر بين التشديد خلال فترات ارتفاع حرارة السوق والتخفيف خلال فترات الانكماش الاقتصادي أو تغييرات الإدارة، مما يخلق تأثير تعلم سوقي حيث يتوقع مالكو العقارات أن الأعباء الضريبية ستنخفض إذا انتظروا، مما يقوض فعالية السياسة وثقة الجمهور.
