KB Kookmin Bank membatasi pinjaman hipotek hingga 300 juta won dan Shinhan Bank menghentikan pendaftaran produk MCG dan MCI baru mulai 10 Juli, secara efektif mengurangi batas pinjaman sebesar 50 juta won, menyusul lonjakan pinjaman rumah tangga pada Juni. Pada Juni, pinjaman rumah tangga bank meningkat sebesar 7,6 triliun won, setara dengan separuh dari total 15,7 triliun won selama paruh pertama, dengan pinjaman hipotek naik 4,3 triliun won ke level tertinggi sejak Juni tahun lalu. Lee Chang-moo, profesor di Universitas Hanyang, menyatakan bahwa tangga perumahan sedang diputus, karena fungsi pinjaman hipotek adalah menyediakan peluang pembelian rumah berdasarkan pendapatan masa depan yang stabil dari generasi muda. Dengan harga rata-rata apartemen di Seoul sebesar 13 miliar won dan batas hipotek 300 juta won, pembeli kini membutuhkan sekitar 10 miliar won modal sendiri untuk membeli properti di Seoul. Otoritas keuangan mengumumkan rencana untuk merilis langkah regulasi tambahan yang menargetkan pemilik rumah tunggal non-residen pada akhir bulan ini.
Pembatasan Hipotek Bank Ciptakan Penghalang Modal 10 Miliar Won
KB Kookmin Bank memberlakukan batas 300 juta won pada pinjaman hipotek, sementara Shinhan Bank menghentikan pendaftaran baru dalam program MCG (Jaminan Kredit Hipotek) dan MCI (Asuransi Kredit Hipotek) mulai 10 Juli, secara efektif mengurangi jumlah pinjaman yang tersedia sebesar 50 juta won. Pembatasan ini mengikuti kenaikan pinjaman rumah tangga bank sebesar 7,6 triliun won pada Juni, yang menyumbang setengah dari kenaikan 15,7 triliun won yang tercatat selama paruh pertama tahun ini. Pinjaman hipotek saja tumbuh sebesar 4,3 triliun won pada Juni, menandai kenaikan bulanan terbesar sejak Juni tahun sebelumnya. Dengan harga transaksi apartemen rata-rata di Seoul sebesar 13 miliar won, calon pembeli kini membutuhkan sekitar 10 miliar won dana sendiri untuk menyelesaikan pembelian di bawah batas pinjaman baru. Lee Chang-moo mencatat bahwa langkah ini merusak tujuan awal pinjaman hipotek, yaitu memungkinkan generasi muda mengakses kepemilikan rumah melalui pertumbuhan pendapatan yang diharapkan.
Harga Perumahan Gyeonggi Meningkat Meski Ada Regulasi Baru
Pada minggu pertama Juli (per 6 Juli), harga apartemen di wilayah metropolitan Seoul naik 0,22%, dari 0,20% minggu sebelumnya, dengan Seoul meningkat 0,30% dan Gyeonggi maju 0,23%. Hwaseong Dongtan mempertahankan kenaikan 1,29% meskipun telah ditetapkan sebagai wilayah yang diatur, sementara Yongin Giheung mempercepat kenaikan dari 0,39% menjadi 0,56% dan Guri dari 0,30% menjadi 0,64%. Wilayah tetangga yang tidak terkena pembatasan baru juga menunjukkan kenaikan lebih besar: Hwaseong Byeongjeom naik 0,25%, Namyangju 0,21%, dan Suwon Gwonseon 0,26%. Pertumbuhan harga mingguan di Suwon Yeongtong tiga kali lipat dari 0,41% menjadi 1,19% dalam satu minggu. Perwakilan Woori Bank, Nam Hyuk-woo, mengaitkan pergerakan harga ini dengan optimisme terhadap siklus bisnis industri semikonduktor, dengan permintaan beralih dari daerah Gyeonggi selatan ke wilayah tetangga yang relatif lebih terjangkau. Harga sewa jangka panjang (jeonse) juga meningkat seiring, menambah beban biaya perumahan bagi penduduk asli.
Pajak Properti Diperkirakan Melebihi 10 Triliun Won di Bawah Penyesuaian Nilai Wajar
Kantor Anggaran Dewan Nasional memperkirakan bahwa peningkatan rasio nilai pasar wajar untuk pajak properti komprehensif dari 60% saat ini menjadi 80% akan meningkatkan pajak kepemilikan properti residensial menjadi 10,0658 triliun won pada 2026, naik 15,7% dari level saat ini. Jika rasio mencapai 95%, total pajak kepemilikan akan naik menjadi 10,7726 triliun won, meningkat 23,8%. Pajak properti residensial di Seoul akan melonjak dari 4,5191 triliun won menjadi 5,4721 triliun won di bawah skenario 80%, naik 21,1%. Pajak properti komprehensif per kapita akan naik dari 3,24 juta won menjadi 6,24 juta won pada rasio 80%, dan menjadi 7,8 juta won pada 95%. Analisis menunjukkan bahwa properti bernilai tinggi dan pemilik multi-rumah akan menghadapi kenaikan beban pajak paling tajam. Di antara kota besar, Seoul mencatat kenaikan persentase terbesar dalam kewajiban pajak properti yang diproyeksikan.
Pemerintah Perpanjang Pembebasan Pajak untuk Perumahan Tidak Terjual di Wilayah Non-Ibu Kota
Pemerintah berencana memperpanjang pembebasan pajak untuk perumahan yang belum terjual setelah selesai konstruksi di wilayah non-ibu kota selama satu tahun hingga akhir 2027, termasuk langkah ini dalam RUU revisi pajak yang akan dirilis akhir bulan ini. Pembebasan ini memungkinkan rumah tangga pemilik satu rumah mempertahankan manfaat pajak satu rumah—termasuk pembebasan pajak keuntungan modal sebesar 1,2 miliar won, potongan kepemilikan jangka panjang hingga 80%, dan potongan dasar pajak properti komprehensif sebesar 1,2 miliar won—ketika membeli unit yang belum terjual setelah selesai konstruksi di luar wilayah ibu kota dengan luas lantai 85 meter persegi atau kurang dan nilai akuisisi 700 juta won atau kurang. Per Mei, unit di wilayah non-ibu kota menyumbang 83,6% (24.522 unit) dari total nasional 29.350 rumah yang belum terjual setelah selesai konstruksi. Seorang pejabat pemerintah menjelaskan bahwa inventaris yang belum terjual di daerah regional dapat menyebabkan perlambatan sektor konstruksi dan melemahnya sentimen konsumen. Hong Ki-yong, profesor emeritus di Universitas Incheon, menilai bahwa meskipun diperpanjang, calon pembeli mungkin ragu karena ketidakpastian tentang perubahan kebijakan pajak di masa depan, membatasi efektivitas langkah ini dalam merangsang permintaan perumahan regional.
Imbal Hasil Obligasi Global Naik di Tengah Ketegangan Geopolitik
Pada 8 Juli (waktu setempat), imbal hasil obligasi Treasury 10 tahun AS naik 2,9 basis poin menjadi 4,581%, mencapai level tertinggi sejak Mei, karena ketegangan militer antara Amerika Serikat dan Iran meningkat. Harga minyak Brent dan WTI melonjak 4% hingga 5%, memperkuat kekhawatiran inflasi. Risalah FOMC Juni mengungkapkan bahwa sebagian kecil anggota komite membahas perlunya mempertimbangkan kenaikan suku bunga acuan mengingat perkembangan konflik di Timur Tengah. Risalah menunjukkan bahwa hampir semua anggota menilai bahwa beberapa tingkat pengetatan akan diperlukan jika skenario kenaikan terjadi. Imbal hasil obligasi pemerintah 10 tahun Jepang juga naik ke 2,90%, menandai level tertinggi sejak September 1996—sekitar 30 tahun lalu. Kenaikan imbal hasil secara bersamaan di pasar obligasi utama mencerminkan meningkatnya ketegangan di pasar obligasi global.
FAQ
Apa yang dilakukan KB Kookmin Bank dan Shinhan Bank pada Juli terkait pinjaman hipotek?
KB Kookmin Bank membatasi pinjaman hipotek hingga 300 juta won, dan Shinhan Bank menghentikan pendaftaran produk MCG dan MCI baru mulai 10 Juli.
Mengapa bank-bank Korea Selatan memberlakukan batas pinjaman hipotek yang lebih ketat?
Langkah ini mengikuti lonjakan pinjaman rumah tangga pada Juni, di mana pinjaman rumah tangga bank meningkat 7,6 triliun won—setara setengah dari total awal tahun—dan pinjaman hipotek naik 4,3 triliun won ke level tertinggi sejak Juni tahun lalu.
Berapa banyak kenaikan pajak properti jika rasio nilai pasar wajar naik menjadi 80%?
Kantor Anggaran Dewan Nasional memperkirakan bahwa peningkatan rasio menjadi 80% akan meningkatkan pajak kepemilikan properti residensial tahun 2026 menjadi 10,0658 triliun won, naik 15,7%.
