Корейские листинговые REIT сталкиваются с поляризацией цен, поскольку ребалансировка ETF усиливает влияние торгов, где Korean.

В этом месяце южнокорейские котирующиеся REIT испытали расширение ценовой поляризации: падение торговых объёмов усилило эффект ребалансировки фондов, торгующихся на бирже (ETF). Индекс KOSPI Real Estate, включающий котирующиеся REIT, вырос на 1,94% за месяц до 870,74. По состоянию на 24-е число, общая капитализация рынка достигла 8,6086 трлн вон, согласно данным о секторе и колебаниях акций Yonhap Infomax. Дивергенция цен возникла на фоне снижения настроений инвесторов и, как следствие, более низких торговых объёмов, из-за чего отдельные REIT стали всё более уязвимы к корректировкам весов в составах ETF. Наблюдатели отрасли отметили, что к стратегиям рефинансирования сейчас приковано больше внимания, поскольку рост процентных ставок повышает риски рефинасирования/перекредитования для операторов REIT.

Индекс KOSPI Real Estate фиксирует месячный рост 1,94% после резких падений

Индекс KOSPI Real Estate находился на уровне 870,74 при капитализации 8,6086 трлн вон. В мае индекс снизился на 15,44%, а в июне — ещё на 5,09%. Капитализация, которая ранее превышала 10 трлн вон, за этот период опустилась в диапазон 8 трлн вон. Индекс обогнал более широкий индекс KOSPI, который снизился на 16,28% за месяц, но всё же не сумел восстановить предыдущие потери.

Дефолт по долгу J.R. Global REIT в апреле приглушил настроения инвесторов по всему сектору котирующихся REIT. Индекс недвижимости с трудом набирал восходящий импульс, поскольку осторожность распространилась по рынку. Koramco The One REIT продал здание Hana Securities Building за 811,2 млрд вон и объявил планы по ликвидации в недавнем письме акционерам. Компания сослалась на высокие затраты на приобретение новых активов и сложность достижения ожидаемой доходности на фоне волатильности процентных ставок.

Ребалансировка ETF вызвала снижение цен в KB Star REIT и D&D Platform REIT в июне

Снижение настроений инвесторов ограничило торговый объём, усилив влияние ребалансировки ETF на входящие в индекс REIT. По данным Shinhan Securities, в июне ETF TIGER REITs Real Estate Infrastructure удалил или уменьшил доли J.R. Global REIT, KB Star REIT, D&D Platform REIT и EREIT COKREP. За исключением J.R. Global REIT, который остановил торги, эти три акции снижались в течение месяца. KB Star REIT упал на 8,57%, тогда как D&D Platform REIT и EREIT COKREP опустились на 16,73% и 17,07% соответственно.

Торговый объём оставался ограниченным по всему сектору. Данные отраслевого индекса Yonhap Infomax показали, что общий объём торгов KOSPI достиг 26,856 трлн вон в предыдущий торговый день, тогда как объём торгов по индексу недвижимости составил лишь 64,8 млрд вон. Отраслевой источник отметил: «Торговые объёмы отдельных REIT низкие, поэтому когда происходит ребалансировка, цены могут падать более чем на 10% в течение трёх-четырёх дней. Для акций, исключаемых из REIT ETF, остаются только продавцы и нет покупателей, из-за чего снижения продолжаются».

Аналитик Daishin Securities подчёркивает оценку риска рефинансирования для REIT

Способность к рефинансированию стала фактором, который будет влиять на результаты котирующихся REIT. Рост стоимости заимствований снижает способность выплачивать дивиденды, побуждая инвесторов оценивать финансовые структуры отдельных REIT. Ли Хэ-джин, старший исследовательский научный сотрудник Daishin Securities, заявил: «В условиях, когда ожидается повышение базовой ставки и рост рыночных процентных ставок, необходимо подтвердить, насколько увеличиваются затраты на финансирование в процессе рефинансирования, к чему приводит рост процентных расходов и будет ли нарушена способность к выплате дивидендов. Нужен селективный подход, ориентированный на структуры финансирования отдельных REIT».

FAQ

Что стало причиной ценовой поляризации у котирующихся в Корее REIT в этом месяце?

Падение торгового объёма усилило влияние ребалансировки ETF на цены отдельных REIT. По мере ослабления настроений инвесторов снижение ликвидности сделало акции более восприимчивыми к корректировкам состава в фондах вроде TIGER REITs Real Estate Infrastructure ETF, который в июне удалил или уменьшил доли нескольких REIT.

Как показал себя индекс KOSPI Real Estate в этом месяце?

Индекс KOSPI Real Estate вырос на 1,94% за месяц до 870,74; общая капитализация рынка достигла 8,6086 трлн вон по состоянию на 24-е число. До этого индекс падал на 15,44% в мае и на 5,09% в июне, прежде чем показать рост в этом месяце.

Почему стратегии рефинансирования привлекают внимание в секторе REIT?

Ли Хэ-джин из Daishin Securities отметил, что рост процентных ставок увеличивает затраты на финансирование при рефинансировании, что повышает процентные расходы и может ухудшить способность к выплате дивидендов. Инвесторам нужно оценивать структуры финансирования отдельных REIT, чтобы определить, смогут ли они управлять риском перекредитования долга в условиях более высоких ставок.