Система комплексного налога на недвижимость Южной Кореи пережила экстремальные циклы ужесточения и смягчения за свою 22-летнюю историю, обусловленные сменами политических администраций и рыночными условиями. По данным отраслевых источников, налоговый режим, введенный в январе 2005 года при правительстве Но Му Хёна, претерпевал неоднократные изменения в последующих администрациях до 2026 года, при этом налоговое бремя то усиливалось в периоды перегрева рынка, то ослаблялось во время экономических спадов или политических переходов. Такое отсутствие последовательности в политике подорвало доверие общественности и спровоцировало налоговое сопротивление и юридические споры, поскольку правительство неоднократно прибегало к реактивным мерам вместо установления долгосрочной стабильности в системе налогообложения недвижимости.
Комплексный налог на недвижимость переживает 22 года изменений политики под влиянием администраций
Комплексный налог на недвижимость был введен в январе 2005 года при правительстве Но Му Хёна на основе общественной концепции владения недвижимостью. Налог первоначально взимался с владельцев дорогостоящей недвижимости с использованием метода индивидуального агрегирования для повышения справедливости налогового бремени и стабилизации цен на недвижимость.
В декабре того же года система перешла на агрегирование по домохозяйствам, хотя налоговые поступления остались нейтральными благодаря введению ставки применения налоговой базы. Агрегирование по домохозяйствам рассчитывает налоги путем объединения стоимости недвижимости, принадлежащей всем членам домохозяйства, что приводит к более высоким налоговым базам и увеличению прогрессивного налогового бремени по сравнению с индивидуальным агрегированием.
В 2008 году правительство Ли Мён Бака внедрило комплексные налоговые льготы после решения Конституционного суда о неконституционности агрегирования по домохозяйствам в сочетании с направлением политики по снижению налогов. Система вернулась к индивидуальному агрегированию, были введены налоговые вычеты для долгосрочных владельцев и пожилых налогоплательщиков, а также заменен коэффициент рыночной стоимости, что существенно снизило общее налоговое бремя. Переход на индивидуальное агрегирование был зарегистрирован как самая крупная мера по снижению налогового бремени с момента введения налога.
В 2020 году, во время правительства Мун Джэ Ина, из-за резкого роста цен на жилье, вызванного избыточной ликвидностью после COVID-19, были введены жесткие меры регулирования в отношении владельцев нескольких домов и корпораций, включая усиление налоговых ставок для владельцев нескольких домов и повышение предела налогового бремени до 300%.
Однако после прихода к власти правительства Юн Сок Ёля в 2022 году налоговое бремя было резко снижено за счет уменьшения коэффициента рыночной стоимости с 95% до 60% и увеличения сумм вычетов.
Система налога на прирост капитала для владельцев нескольких домов, считающаяся основным инструментом регулирования наряду с комплексным налогом на недвижимость, также колебалась между строгими и мягкими подходами в зависимости от администрации. Надбавка к налогу на прирост капитала для владельцев нескольких домов, отмененная при правительстве Пак Кын Хе, была восстановлена при правительстве Мун Джэ Ина вместе с надбавками к налогу на приобретение, что усилило регулятивную нагрузку. Последующее правительство Юн Сок Ёля снова приостановило действие надбавки к налогу на прирост капитала для владельцев нескольких домов, вернув общую систему налогообложения владельцев нескольких домов к очередному этапу смягчения.
Законодательные недостатки и эффекты обучения на рынке, обусловленные волатильностью политики
Эксперты диагностировали, что комплексный налог на недвижимость стал инструментом политических споров, находясь на переднем крае политики в сфере недвижимости. Пак Чун, профессор Университета Сеула, заявил, что ни один налог не подвергался одновременно таким ожиданиям и атакам, как комплексный налог на недвижимость, отметив, что эта налоговая система, налагающая ограниченное налоговое бремя на лиц из высшего имущественного класса, была помещена в центр фронта недвижимости и подвергалась концентрированным атакам с провокационной критикой, такой как «налоговая бомба».
Неточные законодательные подходы также усугубили проблемы. Ким Гён Мок, адвокат Bae, Kim & Lee LLC, объяснил, что когда в конце 1980-х годов была введена система общественной концепции земли, институционализация прошла без достаточного законодательного обсуждения или анализа последствий политики, движимая оправданием подавления спекуляций. Он добавил, что поспешная институционализация неоднократно создавала почву для налогового сопротивления и ответной реакции со стороны налогоплательщиков с высокими суммами при фактической реализации политики, что привело к вынесению Конституционным судом решений о неконституционности.
Повторяющийся процесс быстрых изменений налоговой системы в зависимости от администраций закрепил на рынке форму эффекта обучения: если люди продержатся, налоговое бремя снизится. Ким Джин Ук, главный экономист Citibank Korea, в отчете указал на повторяющиеся изменения ставок налога на недвижимость в зависимости от обстоятельств как на фактор ослабления государственной политики в сфере недвижимости. Это отражает, что когда рыночное доверие к долгосрочному поддержанию усиления налогового бремени низкое, эффект подавления спроса также может быть ограничен.
Даже после того, как правительство Ли Джэ Мёна объявило о введении надбавок к налогу на прирост капитала для владельцев нескольких домов и июльских налоговых реформ, включая комплексный налог на недвижимость, наблюдались рыночные движения, основанные на ставке на то, что налоговые системы ослабнут, если люди продержатся, учитывая опыт рынка через правительства Мун Джэ Ина и Юн Сок Ёля.
Ю Чхоль Хён, адвокат Bae, Kim & Lee LLC, заявил, что даже если правительство усилит налоговые системы для владельцев нескольких домов, чтобы стимулировать продажу недвижимости, владельцы нескольких домов ожидают, что налоговые системы снова ослабнут, когда изменится администрация или рынок недвижимости, основываясь на прошлой государственной политике.
Эксперты рекомендуют долгосрочную стабильность вместо краткосрочного контроля рынка
Эксперты посоветовали не использовать системы налогообложения недвижимости как универсальное решение для экономического регулирования на фоне повторяющихся налоговых реформ при каждой смене администрации. Они подчеркнули необходимость прекратить краткосрочные «латательные» реформы, которые неоднократно корректируют публичные цены и налоговые ставки, и вместо этого установить среднесрочные и долгосрочные стабильные системы.
Краткосрочный контроль рынка и частые реформы, обусловленные политическими потребностями, только усиливают рыночное сопротивление, поэтому обеспечение предсказуемости и последовательности налоговых систем, не колеблющихся при смене администраций, является неотложной задачей для снижения налогового сопротивления и восстановления доверия к политике.
FAQ
Какие основные изменения претерпел комплексный налог на недвижимость Южной Кореи с 2005 года?
Налог перешел с индивидуального агрегирования на агрегирование по домохозяйствам в декабре 2005 года, вернулся к индивидуальному агрегированию в 2008 году после решения Конституционного суда о неконституционности, был усилен в 2020 году за счет более высоких ставок для владельцев нескольких домов и предельного бремени в 300%, и снова смягчен в 2022 году, когда коэффициент рыночной стоимости был снижен с 95% до 60%.
Почему эксперты говорят, что налоговая политика Южной Кореи в сфере недвижимости непоследовательна?
Эксперты отмечают, что налоговая система неоднократно чередовалась между ужесточением в периоды перегрева рынка и смягчением во время экономических спадов или смены администраций, создавая эффект обучения на рынке, при котором владельцы недвижимости ожидают, что налоговое бремя уменьшится, если они подождут, что подрывает эффективность политики и доверие общественности.
