Aegis Asset Management 的 Sindorim D-Cube City 改造项目在获得 4,900 亿韩元的项目融资后，于本月中旬开工，目标完工日期为明年 7 月。该项目此前在今年早些时候遭遇“违约事件”（Event of Default，EOD）危机，最终通过成功的再融资谈判将贷款期限延长至 5 月 19 日，并在 5 月最终获得新资金。此次改造将位于首尔九老区 662 Gyeongin-ro 的原现代百货商店空间，打造为兼具商业设施与办公空间的综合体，以解决百货商店撤出后产生的空置问题，并在 Sindorim 站正前方提升该地块的资产竞争力——该站是计划于 2031 年 8 月开放的 GTX-B 线枢纽。
Aegis Asset Management 将原现代百货商店改造为综合用途办公综合体
该项目将 Sindorim D-Cube City 内原现代百货商店所在地改造成兼具商业与办公功能的设施。据 13 日金融投资行业消息人士称，Aegis Asset Management 计划于本月中旬启动改造施工，明年 7 月为目标完工时间。改造后的建筑将在较低楼层（地下 2 层至地上 1 层，局部地下 2 层）、附楼以及地上 6 层运营商业设施。原计划在地下 2 层至地上 1 层创建“Shinsegae Group”的城市购物商城品牌“Starfield Village”，但由于居民要求提高零售设施比例以及限制外立面改造，实施难度较大。第 3-5 层将改为办公用途，以强化办公功能。原本将第 2-6 层指定为办公空间，但居民提出更多零售设施需求后，办公比例被相应下调。
新的办公设施将以“ground scraper（地面宽体）”形式建造。“Ground scraper”指横向面积较大的办公空间。与“sky scrapers（摩天楼）”不同，后者是在高层建筑中通过不同楼层将人群分隔开来；而“ground scrapers”则利用更宽阔的楼面面积来最大化工作效率与协作能力。D-Cube City 各办公楼层的专用面积约为 4,600㎡（约 1,400 坪）。改造完成后，该空间将提供符合全球标准的办公设施，每层可容纳超过 300 名员工。建筑的正式名称尚未确定，不过目前暂定为“Timewalk West”，采用 Aegis Asset Management 的办公品牌“Timewalk”。
Sindorim 站区位为 2031 年 8 月 GTX-B 线开放做好准备
Timewalk West 位于 Sindorim 站正前方。Sindorim 站是地铁 1 号线与 2 号线的换乘站，并作为大首尔地区的区域交通枢纽，计划开放 GTX-B 线。该区位在其辐射范围内拥有充足的居住与商业需求。GTX-B 线于去年上半年开始施工，主体工程正朝着 2031 年 8 月的开放目标推进。GTX-B 开通后，从松岛国际城到 Sindorim 的通行时间将缩短至约 15 分钟。Sindorim 将能够吸纳来自位于松岛的生物技术、科技及先进技术企业的租户需求。此外，预计首尔站与龙山国际商务区的发展将形成连接首尔站、龙山、汝矣岛和 Sindorim 的商务走廊。
Aegis 在克服 EOD 危机后锁定 4,900 亿韩元项目融资
Sindorim D-Cube City 综合用途设施改造项目由 Timewalk West 公司重组型不动产投资信托（REIT）主导。该 REIT 的投资方为 Aegis General Private Real Estate Investment Trust No. 468-2，持有 76.7% 的普通股以及 23.3% 的可转换优先股。该 REIT 持有 6,234㎡ 及其位于首尔九老区 Sindorim-dong 692 号的地上建筑。该 REIT 与 Aegis Asset Management 签署了资产管理合同，通过不动产的收购、管理、改善与处置、不动产开发与租赁，并将利润分配给股东来投资并运营资产。
项目在今年早些时候遇到困难。较高的利率与不动产金融市场的收缩导致再融资延后，引发了 EOD 相关担忧。REIT 在 2 月 20 日披露称，Sindorim D-Cube City 综合用途设施抵押贷款发生了一起“违约事件”（Event of Default）金融事故。由于未能在现有贷款到期日 2 月 19 日前完成再融资，导致无法偿还贷款本金及利息。当时市场对潜在项目延期的担忧较为显著。然而随后，REIT 与贷款方达成一致，将贷款期限延长至 5 月 19 日。REIT 通过以优先受益权作为抵押来推进新的资金安排，用以偿还现有贷款本金及利息，并确保必要的项目成本，最终成功安排主 PF 并实现项目正常化。
根据 5 月签署的贷款协议，REIT 从多家金融机构获得合计 4,900 亿韩元的 PF 贷款。到期日为 2028 年 1 月 19 日。贷款结构包括：Tranche A 承诺金额 3,560 亿韩元、Tranche B 承诺金额 1,200 亿韩元、Tranche C 承诺金额 140 亿韩元。还款优先顺序亦依次为 Tranche A、Tranche B、Tranche C。特别目的公司（SPC）Heo Sam Sindorim No. 1 作为 Tranche A 的贷款方参与并执行了 830 亿韩元的贷款。基于该笔贷款正在发行资产支持证券。为增强资产支持证券的偿付能力，Heo Sam Sindorim No. 1 于 5 月与三星证券签署了《有关私人债券承销及贷款应收款购买的承诺函》（Commitment Letter Regarding Private Bond Underwriting and Loan Receivable Purchase）。
行业观察者将该项目视为一个转折点：不仅仅是简单的改造，将有望恢复 D-Cube City——首尔西南部具有代表性的综合用途设施——的竞争力。该项目“有可能成为将大型零售空置转为办公空间”的典范。尤其是，当 GTX-B 线开放后，Sindorim 站有很高的潜力成长为大首尔地区交通的重要枢纽。金融投资行业一名官员表示：“在 PF 采购完成后，项目不确定性已得到实质性解决”，并补充说：“当其以结合商业设施与办公空间的综合资产形态重生后，租赁竞争力与资产价值预计将显著提升。”
常见问题解答（FAQ）
Q: Sindorim D-Cube City 改造项目的施工时间表是怎样的？
A: 据 13 日金融投资行业消息人士称，Aegis Asset Management 计划于本月中旬启动施工，目标完工日期为明年 7 月。
Q: Aegis Asset Management 是如何解决违约事件危机的？
A: 原 2 月 19 日到期日过去后，REIT 与贷款方达成一致，将贷款期限延长至 5 月 19 日。5 月，REIT 从多家金融机构获得 4,900 亿韩元新的项目融资，到期日为 2028 年 1 月 19 日，结构包括 Tranche A（3,560 亿韩元）、Tranche B（1,200 亿韩元）以及 Tranche C（14 亿韩元）。
Q: GTX-B 线预计何时在 Sindorim 站开放？
A: GTX-B 线于去年上半年开始施工，主体工程正朝着 2031 年 8 月的开放目标推进。
