Sistem pajak real estat komprehensif Korea Selatan telah mengalami siklus ekstrem pengencangan dan pelonggaran selama 22 tahun sejarahnya, didorong oleh perubahan administrasi politik dan kondisi pasar. Menurut sumber industri, rezim pajak yang diperkenalkan pada Januari 2005 di bawah pemerintahan Roh Moo-hyun telah mengalami pembalikan kebijakan berulang di seluruh administrasi berikutnya hingga 2026, dengan beban pajak yang secara bergantian diperkuat selama periode pasar overheat dan dilonggarkan selama penurunan ekonomi atau transisi politik. Kurangnya konsistensi kebijakan ini telah merusak kepercayaan publik dan memicu resistensi pajak serta sengketa hukum, karena pemerintah berulang kali menggunakan tindakan reaktif daripada membangun stabilitas jangka panjang dalam kerangka pajak real estat.
Pajak Real Estat Komprehensif Mengalami Pergeseran Kebijakan Akibat Administrasi Selama 22 Tahun
Pajak real estat komprehensif diperkenalkan pada Januari 2005 di bawah pemerintahan Roh Moo-hyun, berdasarkan konsep publik kepemilikan real estat. Pajak ini awalnya dikenakan pada pemilik properti bernilai tinggi menggunakan metode agregasi individu untuk meningkatkan keadilan beban pajak dan menstabilkan harga real estat.
Pada Desember tahun yang sama, sistem beralih ke agregasi rumah tangga, meskipun pendapatan pajak tetap netral melalui pengenalan tarif aplikasi dasar pajak. Agregasi rumah tangga menghitung pajak dengan menggabungkan nilai properti yang dimiliki oleh semua anggota rumah tangga, menghasilkan dasar pajak yang lebih tinggi dan peningkatan beban pajak progresif dibandingkan agregasi individu.
Pada 2008, pemerintahan Lee Myung-bak menerapkan langkah-langkah keringanan pajak yang komprehensif setelah putusan Mahkamah Konstitusi bahwa agregasi rumah tangga tidak konstitusional, dikombinasikan dengan arah kebijakan pengurangan pajak. Sistem kembali ke agregasi individu, memperkenalkan pengurangan pajak untuk pemilik jangka panjang dan wajib pajak lanjut usia, dan mengganti rasio nilai pasar wajar, secara substansial mengurangi beban pajak secara keseluruhan. Pergeseran ke agregasi individu tercatat sebagai langkah pengurangan beban pajak terbesar sejak diperkenalkannya pajak ini.
Selama pemerintahan Moon Jae-in pada 2020, ketika harga perumahan melonjak karena kelebihan likuiditas pasca-COVID-19, regulasi intensitas tinggi yang menargetkan pemilik multi-rumah dan perusahaan diperkenalkan, termasuk penguatan tarif pajak untuk pemilik multi-rumah dan menaikkan batas beban pajak menjadi 300%.
Namun, setelah pemerintahan Yoon Suk-yeol menjabat pada 2022, beban pajak dikurangi secara tajam dengan menurunkan rasio nilai pasar wajar dari 95% menjadi 60% dan menaikkan jumlah pengurangan.
Sistem pajak keuntungan modal pemilik multi-rumah, yang dianggap sebagai alat regulasi inti di samping pajak real estat komprehensif, juga berfluktuasi antara pendekatan ketat dan longgar tergantung pada administrasi. Biaya tambahan pajak keuntungan modal pemilik multi-rumah, yang dihapuskan di bawah pemerintahan Park Geun-hye, diberlakukan kembali di bawah pemerintahan Moon Jae-in bersama dengan biaya tambahan pajak akuisisi, meningkatkan intensitas regulasi. Pemerintahan Yoon Suk-yeol berikutnya menangguhkan lagi biaya tambahan pajak keuntungan modal pemilik multi-rumah, mengembalikan sistem pajak pemilik multi-rumah secara keseluruhan ke fase pelonggaran lainnya.
Kekurangan Legislatif dan Efek Pembelajaran Pasar Muncul dari Volatilitas Kebijakan
Para ahli mendiagnosis bahwa pajak real estat komprehensif telah menjadi alat untuk perselisihan politik sementara diposisikan di garis depan kebijakan real estat. Park Jun, seorang profesor di Universitas Seoul, menyatakan bahwa tidak ada pajak yang menerima harapan dan serangan secara bersamaan seperti pajak real estat komprehensif, mencatat bahwa sistem pajak ini yang memberlakukan beban pajak terbatas pada individu kelas aset atas telah ditempatkan di tengah-tengah front real estat dan menjadi sasaran serangan terkonsentrasi dengan kritik provokatif seperti bom pajak.
Pendekatan legislatif yang tidak presisi juga memicu masalah. Kim Kyung-mok, seorang pengacara di Bae, Kim & Lee LLC, menjelaskan bahwa ketika sistem konsep tanah publik diperkenalkan pada akhir 1980-an, institusionalisasi terjadi tanpa perdebatan legislatif yang cukup atau tinjauan efek kebijakan, didorong oleh justifikasi penekanan spekulasi. Ia menambahkan bahwa institusionalisasi yang tergesa-gesa berulang kali memberikan dasar untuk resistensi pajak dan reaksi balik dari wajib pajak bernilai tinggi selama implementasi kebijakan aktual, menyebabkan Mahkamah Konstitusi mengeluarkan putusan inkonstitusionalitas.
Proses berulang perubahan sistem pajak yang cepat di seluruh administrasi telah memperkuat bentuk efek pembelajaran real estat di pasar bahwa beban pajak akan berkurang jika orang bertahan. Kim Jin-wook, kepala ekonom di Citibank Korea, mengidentifikasi dalam sebuah laporan perubahan berulang dalam tarif pajak properti sesuai dengan keadaan sebagai faktor yang melemahkan kebijakan real estat pemerintah. Ini mencerminkan bahwa ketika kepercayaan pasar rendah mengenai pemeliharaan jangka panjang penguatan beban pajak, efek penekanan permintaan mungkin juga terbatas.
Bahkan setelah pemerintahan Lee Jae-myung mengumumkan implementasi biaya tambahan pajak keuntungan modal pemilik multi-rumah dan reformasi pajak Juli termasuk pajak real estat komprehensif, pergerakan pasar diamati bertaruh bahwa sistem pajak akan melonggar jika orang bertahan, mengingat pengalaman pasar melalui pemerintahan Moon Jae-in dan Yoon Suk-yeol.
Yoo Chul-hyung, seorang pengacara di Bae, Kim & Lee LLC, menyatakan bahwa bahkan jika pemerintah memperkuat sistem pajak untuk pemilik multi-rumah untuk mendorong penjualan properti, pemilik multi-rumah berharap sistem pajak akan melonggar lagi ketika administrasi atau pasar real estat berubah, berdasarkan kebijakan pemerintah masa lalu.
Para Ahli Merekomendasikan Stabilitas Jangka Panjang daripada Kontrol Pasar Jangka Pendek
Para ahli menyarankan untuk tidak menggunakan sistem pajak real estat sebagai solusi serbaguna untuk regulasi ekonomi di tengah reformasi pajak berulang pada setiap pergantian administrasi. Mereka menekankan perlunya menghentikan reformasi tambal sulam jangka pendek yang berulang kali menyesuaikan harga publik dan tarif pajak, dan sebagai gantinya membangun sistem stabil jangka menengah-panjang.
Kontrol pasar jangka pendek dan reformasi yang sering sesuai dengan kebutuhan politik hanya membangun resistensi pasar, sehingga mengamankan prediktabilitas dan konsistensi dalam sistem pajak yang tidak goyah dengan perubahan administrasi sangat mendesak untuk mengurangi resistensi pajak dan memulihkan kepercayaan kebijakan.
Tanya Jawab
Perubahan besar apa yang dialami pajak real estat komprehensif Korea Selatan sejak 2005?
Pajak beralih dari agregasi individu ke agregasi rumah tangga pada Desember 2005, kembali ke agregasi individu pada 2008 setelah putusan inkonstitusionalitas Mahkamah Konstitusi, diperkuat pada 2020 dengan tarif lebih tinggi untuk pemilik multi-rumah dan batas beban 300%, dan dilonggarkan lagi pada 2022 ketika rasio nilai pasar wajar diturunkan dari 95% menjadi 60%.
Mengapa para ahli mengatakan kebijakan pajak real estat Korea Selatan tidak konsisten?
Para ahli mencatat bahwa sistem pajak berulang kali bergantian antara pengencangan selama periode pasar overheat dan pelonggaran selama penurunan ekonomi atau perubahan administrasi, menciptakan efek pembelajaran pasar di mana pemilik properti berharap beban pajak akan berkurang jika mereka menunggu, merusak efektivitas kebijakan dan kepercayaan publik.
