Japão: 4 órgãos governamentais de departamentos conjuntos em conjunto solicitam: transações de imóveis com ativos criptográficos precisam de KYC rigoroso e prevenção à lavagem de dinheiro

De acordo com o comunicado oficial (PDF completo) divulgado em 28 de abril pela Agência de Serviços Financeiros do Japão (FSA), o Departamento de Análise de Riscos da Direção-Geral de Políticas da FSA, o Setor de Assuntos de Imóveis do Departamento de Construção e Economia do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, a Divisão de Prevenção ao Crime Organizado (1ª Seção) do Departamento Criminal da Agência Nacional de Polícia, o Setor de Investigação da Divisão Internacional do Ministério das Finanças e outros 4 ministérios e agências enviaram, em conjunto, um pedido a 7 associações setoriais: “暗号資産を用いた不動産取引について（要請）” (pedido sobre transações imobiliárias usando ativos criptográficos).

4 ministérios e agências em conjunto enviaram um pedido a 6 associações de imóveis e à JVCEA

O destinatário deste pedido são 7 entidades setoriais:

Federação Nacional das Associações de Negócios de Compra e Venda de Imóveis Residenciais e Comerciais (公益社團法人 全國宅地建物取引業協會連合會)

Associação de Imóveis do Japão (公益社團法人 全日本不動產協會)

Associação de Imóveis (一般社團法人 不動產協會)

Associação de Gestão e Distribuição de Imóveis (一般社團法人 不動產流通經營協會)

Associação Nacional de Indústrias Habitacionais (一般社團法人 全國住宅產業協會)

Centro de Promoção da Distribuição de Imóveis (公益財團法人 不動產流通推進中心)

Associação Japonesa de Negócios de Transações com Ativos Criptográficos, etc. (JVCEA) (一般社團法人 日本暗號資産等取引業協會（JVCEA）)

A descrição de contexto aponta: empresas que lidam com negócios de compra e venda de imóveis manuseiam valores patrimoniais imobiliários elevados, que podem ser trocados por grandes quantias em dinheiro, havendo risco de uso criminoso, como lavagem de dinheiro; nos últimos anos, aumentaram as compras de imóveis com objetivos de preservação de patrimônio e investimento, e organizações criminosas nacionais e internacionais também podem utilizar transações imobiliárias para converter a forma de renda obtida por crimes. O documento destaca especialmente que, devido à característica de os ativos criptográficos poderem ser transferidos instantaneamente através de fronteiras, considera-se que o risco de serem usados para lavagem de dinheiro como meio de liquidação em transações imobiliárias é alto.

Requisitos específicos para empresas do setor imobiliário: seguir rigorosamente a Lei de Pagamentos de Fundos e a Lei de Prevenção da Transferência de Proventos de Crime

Há dois pontos de requisitos específicos para empresas do setor imobiliário (empresas de intermediação de compra e venda de imóveis residenciais e comerciais):

1. Conversão entre ativos criptográficos e moeda legal pode constituir atividade de troca de ativos criptográficos. Atenção: as ações de “converter ativos criptográficos em moeda legal, ou atuar como intermediário da conversão” podem constituir negócio de troca de ativos criptográficos sob a “Lei de Pagamentos de Fundos”. Realizar tais atividades sem registro pode violar a “Lei de Pagamentos de Fundos”. Ao identificar situações de suspeita de que alguém esteja realizando, sem registro, negócio de troca de ativos criptográficos, deve-se fornecer informações às autoridades policiais; quando empresas do setor imobiliário, por conta própria, atuarem como vendedor e receberem ativos criptográficos como preço de venda, para depois convertê-los em moeda legal etc., essa atuação também não deve se dar por meio de uma pessoa/empresa que realize negócio de troca de ativos criptográficos sem registro.

2. Realizar transações de forma rigorosa, confirmando nos termos da “Lei de Prevenção da Transferência de Proventos de Crime” (Lei nº 22 do ano 19 da era Heisei). Ao realizar transações imobiliárias com ativos criptográficos, deve-se executar rigorosamente KYC, submeter “notificação de transação suspeita” à autoridade administrativa competente e, diante de suspeita de natureza incidental ao caso, comunicar às autoridades policiais.

Requisitos para empresas de negócio de troca de ativos criptográficos: clientes com perfis incompatíveis com transações de alto valor devem ser alvo de cautela

Exemplos de cenários específicos para empresas de negócio de troca de ativos criptográficos:

Quando houver transações suspeitas como “o cliente recebe o preço de compra e venda de um imóvel em ativos criptográficos e realiza transações de alto valor incompatíveis com a característica/perfil do cliente”, etc., deve-se confirmar a transação ao realizar, de forma rigorosa, a verificação nos termos da “Lei de Prevenção da Transferência de Proventos de Crime”, e submeter notificação de transação suspeita à autoridade administrativa competente, além de comunicar às autoridades policiais caso haja suspeita de caráter incidental ao evento.

Reforço sobre a Lei de Câmbio: é necessário reportar aquisição de ativos criptográficos transfronteiriços e imóveis por não residentes acima de 30 milhões de ienes

Por fim, o documento reforça especialmente duas obrigações de reporte sob a “Lei de Câmbio e Comércio Exterior” (Lei nº 228 da era Showa 24, ou “Lei de Câmbio”):

As pessoas que receberem do exterior ativos criptográficos equivalentes a 30 milhões de ienes ou mais, etc., devem apresentar “relatório sobre pagamento ou recebimento de pagamento”

Quando não residentes adquirirem imóveis no Japão etc., deve-se apresentar “relatório sobre a aquisição no Japão de imóveis ou direitos relacionados a estes”. Aqui, observa-se especialmente: imóveis japoneses adquiridos após 1º de abril de 2026 (令和 8 年 4 月 1 日（2026-04-01）), independentemente do objetivo da aquisição, estarão sujeitos ao reporte.

Este pedido se enquadra no nível de “orientação administrativa” (要請), e não se trata de nova legislação ou revisão legal. No entanto, o fato de 4 ministérios e agências terem assinado e enviado em conjunto, e de forma sincronizada, para as duas indústrias — imóveis e criptoativos — mostra que a identificação do risco AML das “transações imobiliárias em que ativos criptográficos são usados como meio de liquidação” no Japão já foi concretizada; as tendências futuras de aplicação da lei e de conformidade por parte do setor merecem atenção.

Este artigo: “Pedido conjunto de 4 agências do Japão — transações imobiliárias com ativos criptográficos exigem KYC rigoroso e prevenção de lavagem de dinheiro” foi publicado pela primeira vez em 鏈新聞 ABMedia.