Aluguel de escritórios em Seul atinge recorde de ₩40.335/m² com alta da vacância no 2º trimestre para 4,9%

O mercado de escritórios de Seul registrou uma taxa de vacância de 4,9% no segundo trimestre, 1,7 ponto percentual acima do trimestre anterior, enquanto o aluguel médio atingiu um recorde de ₩40.335 por metro quadrado, de acordo com a empresa global de serviços imobiliários Colliers. O aumento da vacância foi impulsionado por uma nova oferta em larga escala totalizando aproximadamente 247.100 metros quadrados em oito edifícios em Seul e Bundang, concentrados no Centro de Negócios (CBD). Apesar da alta das vacâncias, as taxas de aluguel subiram 1,6% no trimestre contra o trimestre anterior (quarter-on-quarter), já que a maioria dos ativos recém-inaugurados eram escritórios de padrão premium, com aluguéis acima da média do mercado. O CBD registrou a maior oferta trimestral desde o 4T 2010, elevando a vacância do distrito para 8,4%, enquanto o Distrito de Negócios de Gangnam (GBD) manteve uma vacância baixa de 1,5% diante de uma demanda robusta dos inquilinos.

O aluguel de escritórios de Seul ultrapassa ₩40.000 por metro quadrado pela primeira vez

O aluguel nominal médio (excluindo taxas de administração) no mercado de escritórios de Seul ultrapassou ₩40.000 por metro quadrado por mês pela primeira vez no segundo trimestre, chegando a ₩40.335. O aumento de 1,6% no trimestre ocorreu apesar da ampliação das vacâncias, pois os edifícios prime recém-concluídos estabeleceram novos patamares de aluguel mais altos do que o estoque existente. O aluguel no CBD subiu 2,0% para ₩42.063 por metro quadrado, impulsionado por preços premium em ativos recém-entregues, incluindo G1 Seoul (aproximadamente 143.000 metros quadrados) e Rene Square (aproximadamente 60.000 metros quadrados). A divergência entre vacâncias em alta e aluguéis em alta reflete a diferença de qualidade entre a nova oferta prime e os estoques mais antigos.

Vacância do CBD salta para 8,4% com oferta nova recorde

O Centro de Negócios registrou uma taxa de vacância de 8,4% no segundo trimestre, 3,9 pontos percentuais acima do trimestre anterior, com a entrada de oito edifícios somando 247.100 metros quadrados no mercado. Isso marcou a maior oferta trimestral no CBD desde o 4T 2010. Uma oferta adicional está agendada para o restante do ano, incluindo o Eul Tower remodelado e o Seyang Building. A concentração de novas entregas no CBD contrasta com a atividade limitada em outros distritos, criando condições localizadas de excesso de oferta no núcleo urbano.

GBD e YBD mantêm níveis estáveis de ocupação

A vacância no Distrito de Negócios de Gangnam (GBD) caiu 0,2 ponto percentual para 1,5% no segundo trimestre, sustentada por mudanças ativas dentro do próprio distrito, incluindo Simons, ABB Korea e Bimer. Oferta limitada nova de padrão Grade-A e mudanças futuras confirmadas de inquilinos como Bithumb e Craver Corporation devem manter condições apertadas no mercado. A vacância no Distrito de Negócios de Yeouido (YBD) subiu 0,2 ponto percentual para 2,7% após saídas parciais de inquilinos do FKI Tower, incluindo a mudança da AMS Osram para Seocho-dong no GBD e a relocação da Taesung Asset Management para Sinseol-dong, Dongdaemun-gu. No entanto, a demanda do setor financeiro permaneceu forte, com mudanças dentro do distrito de Lofty Rock Investment e Korea M&A Investment Association e expansão de contratos de locação por Woori Investment & Securities e BNK Busan Bank. As mudanças agendadas da Korea Trade Insurance Corporation, Prada e JustCo devem manter a vacância do YBD nos níveis atuais.

Oferta da segunda metade se concentra em Seongsu e Gangnam

Cerca de 106.500 metros quadrados de novos espaços de escritórios estão programados para conclusão em Seongsu-dong na segunda metade do ano. O GBD deve ver novas conclusões adicionais em escala menor de ativos no mesmo período. Projetos em pipeline de longo prazo incluem Seoul Station North District, Hyundai Motor Global Business Center (GBC) e Seoripul Mixed-Use Development, que devem entrar no mercado sequencialmente e alterar a dinâmica oferta-demanda no nível de distrito.

As transações de escritórios do 2T atingem ₩4,2 trilhões

O volume total de transações de escritórios em Seul e Bundang chegou a aproximadamente ₩4,2 trilhões no segundo trimestre. O maior acordo foi o Hana Securities Building em Yeouido, adquirido pela Hana Alternative Investment Asset Management e pela Shinsegae Central por ₩811,2 bilhões após a Hana Securities exercer seu direito de compra preferencial. Outras grandes transações incluíram G Tower em Guro-dong (₩697,7 bilhões), Euljiro 4-ga Eulji Twin Tower West Tower (₩657,0 bilhões) e Orange Center em Sunhwa-dong, Jung-gu (₩350,0 bilhões). Um representante da Colliers afirmou que mudanças na relação oferta-demanda em nível de distrito continuarão à medida que projetos de desenvolvimento em larga escala forem entregues sequencialmente ao mercado.

Perguntas Frequentes

Qual foi a taxa de vacância do mercado de escritórios de Seul no segundo trimestre?
O mercado de escritórios de Seul registrou uma taxa de vacância de 4,9% no segundo trimestre, um aumento de 1,7 ponto percentual em relação ao trimestre anterior, segundo dados da Colliers.

Por que o aluguel de escritórios de Seul atingiu uma máxima histórica apesar do aumento das vacâncias?
O aluguel médio subiu para ₩40.335 por metro quadrado porque a maioria dos edifícios recém-ofertados eram escritórios de padrão prime, com aluguéis acima da média do mercado existente, elevando o patamar geral do mercado apesar do aumento do espaço vazio.

Qual distrito de escritórios de Seul teve a maior taxa de vacância no 2T?
O Centro de Negócios (CBD) registrou a maior vacância, de 8,4%, no segundo trimestre, impulsionada por aproximadamente 247.100 metros quadrados de nova oferta, incluindo G1 Seoul e Rene Square.