O governo sul-coreano encerrou a isenção da sobretaxa de imposto sobre ganhos de capital para multiproprietários em maio e sinalizou potenciais reformas ao sistema de aluguel registrado no mês passado, atraindo críticas por uma abordagem fiscal na política imobiliária. As medidas visam incentivar multiproprietários a liberar imóveis no mercado. Críticos argumentam que o governo ignorou a necessidade de medidas complementares que abordem a oferta e a demanda geral do mercado, como preservar os benefícios do sistema de aluguel registrado ou implementar políticas de oferta de aluguel baseadas na construção.
De acordo com o setor imobiliário no dia 7, o governo mencionou a possibilidade de reformar a isenção da sobretaxa de imposto sobre ganhos de capital aplicada a aluguéis registrados, após a retomada da sobretaxa para multiproprietários em maio. A sobretaxa de imposto sobre ganhos de capital é um sistema que aumenta as alíquotas com base no número de imóveis possuídos ao vender propriedades em áreas-alvo de ajuste. Após ser suspensa desde maio de 2022 devido a considerações de equidade fiscal entre propriedades residenciais e não residenciais, ela voltou a ser aplicada em maio deste ano.
O Comissário do Serviço Nacional de Impostos, Lim Gwang-hyun, levantou a possibilidade de reformar o sistema de aluguel registrado, que isenta multiproprietários com aluguéis registrados da sobretaxa de imposto sobre ganhos de capital, via X (antigo Twitter) no mês passado.
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Seoul Songpa District Office Urban Rental Business Civil Service Office [Fonte: Foto de arquivo da Yonhap News]
Governo Ajustou Política de Aluguel Registrado por Meio de Mudanças Fiscais desde 2017
Embora alguns tenham apoiado a retomada das sobretaxas de imposto sobre ganhos de capital citando benefícios excessivos de isenção, surgiram contra-argumentos de que o governo não considerou a participação do setor privado no mercado de aluguel e os volumes de oferta de aluguel ao implementar reduções fiscais. Isso significa que medidas além da política tributária deveriam ter sido implementadas em paralelo.
De acordo com o Ministério do Território, Infraestrutura e Transporte, em 2022, as moradias de aluguel público totalizavam 1,86 milhão de unidades (22%), enquanto as moradias de aluguel privado (incluindo registradas e não registradas) chegaram a 6,58 milhões de unidades (78%). Os aluguéis registrados têm uma participação particularmente grande em imóveis não-apartamento. Segundo a Associação de Proprietários da Coreia, no final do ano passado, imóveis não-apartamento representavam 71% (690 mil unidades) dos aluguéis registrados em todo o país e 83% em Seul.
A Associação de Proprietários da Coreia afirmou no mês passado que as taxas médias de aluguel registrado em Seul eram metade das taxas de mercado em 2024, destacando que abolir a isenção da sobretaxa poderia prejudicar a estabilidade habitacional. O sistema de aluguel registrado é um sistema representativo que foi ajustado principalmente por meio de benefícios fiscais.
O governo introduziu várias reduções, incluindo imposto de aquisição a partir de 2017 para ativar os aluguéis registrados, mas impôs imposto sobre ganhos de capital sobre aluguéis registrados em áreas-alvo de ajuste em 2018 e reduziu os benefícios do imposto de aquisição e do imposto sobre a propriedade em 2019. Até que alguns sistemas, incluindo aluguéis de curto prazo, fossem abolidos em 2020, o governo essencialmente abordou a questão por meio da política fiscal.
Song Seung-hyun, CEO da City and Economy, afirmou: "À medida que o jeonse se converte em aluguel mensal, os preços precisam de muitos volumes negociáveis para se estabilizar, mas não há volume para atender a essa demanda agora", acrescentando: "Há necessidade de implementar políticas com mais flexibilidade."
Especialistas do Setor Propõem Alternativas Focadas na Oferta à Abordagem Apenas Fiscal
Surgiram propostas para preparar planos de melhoria focados na função positiva do sistema de aluguel registrado de estabilidade habitacional, considerando ao mesmo tempo a equidade fiscal. A People's Solidarity for Participatory Democracy apresentou planos de melhoria para o sistema de aluguel registrado em abril, incluindo o registro obrigatório de moradias para aluguel e a abolição dos aluguéis de curto prazo de 6 anos.
Embora tenha observado a necessidade de reduzir benefícios fiscais excessivos, a organização afirmou a necessidade de manter o sistema de aluguel registrado, citando sua contribuição para a estabilidade habitacional por meio de medidas como limitar as taxas de aumento de aluguel a 5%.
Também surgiram opiniões de que medidas de oferta de aluguel, como aluguéis baseados na construção, deveriam ser preparadas em vez de focar na tributação com base no número de imóveis. Chae Sang-wook, CEO da Connected Ground, afirmou: "A tributação deveria ser baseada na posse total, mas tributar com base no número de imóveis causou a venda de propriedades regionais", acrescentando: "O sistema passado de negócios de aluguel habitacional apenas ativou aluguéis baseados na compra sem aumentar o volume total, então um sistema que forneça incentivos a empresas de aluguel baseadas na construção deveria ser estabelecido para alcançar a oferta."
FAQ
O que o governo sul-coreano fez em relação aos impostos sobre multiproprietários em maio?
O governo sul-coreano encerrou a isenção da sobretaxa de imposto sobre ganhos de capital para multiproprietários em maio. A sobretaxa de imposto sobre ganhos de capital aumenta as alíquotas com base no número de imóveis possuídos ao vender propriedades em áreas-alvo de ajuste. Essa medida havia sido suspensa desde maio de 2022, mas voltou a ser aplicada em maio deste ano.
Por que os críticos estão preocupados com as reformas do sistema de aluguel registrado do governo?
Os críticos argumentam que o governo está adotando uma abordagem focada em impostos sem considerar a participação significativa do setor privado no mercado de aluguel ou implementar medidas complementares de oferta. Em 2022, as moradias de aluguel privado representavam 6,58 milhões de unidades (78%) em comparação com 1,86 milhão de unidades públicas (22%). A Associação de Proprietários da Coreia afirmou que as taxas médias de aluguel registrado em Seul eram metade das taxas de mercado em 2024, alertando que abolir as isenções fiscais poderia prejudicar a estabilidade habitacional.
Que abordagens alternativas os especialistas propuseram para a política de aluguel habitacional da Coreia do Sul?
Os especialistas propuseram alternativas focadas na oferta, incluindo incentivos a aluguéis baseados na construção e tributação baseada na posse total de propriedades, em vez do número de imóveis possuídos. Chae Sang-wook, CEO da Connected Ground, afirmou que um sistema que forneça incentivos a empresas de aluguel baseadas na construção deveria ser estabelecido para aumentar o volume total de oferta. A People's Solidarity for Participatory Democracy sugeriu manter as funções positivas do sistema de aluguel registrado, como o limite de 5% na taxa de aumento de aluguel, enquanto implementa melhorias como o registro obrigatório de moradias para aluguel.
