現代汽車證券的房地產專案融資（PF）風險在 2025 年第 1 季末的觀察名單類別中擴大，而非固定及以下資產。在觀察名單及以下資產接近 4000 億韓元的同時，扣除準備金後的淨觀察名單及以下資產也超過權益資本的 20%。此擴大反映出區域與非公寓類專案的銷售表現不佳，這些專案仍處於正常與觀察名單階段，代表可能產生隱藏風險，並可能因房地產融資曝險（相當於權益資本的 87%）而帶來額外準備金。
觀察名單資產增加 33.3%，固定資產維持穩定
現代汽車證券的觀察名單及以下資產，從去年底的 2982 億韓元增加到 2025 年第 1 季末的 3976 億韓元，增加 994 億韓元。增幅為 33.3%。在同一期間，扣除準備金後的淨觀察名單及以下資產占權益資本的比例也從 13.5% 上升至 20.3%，增加 6.8 個百分點。
固定及以下資產僅從 1994 億韓元增加到 2044 億韓元，增加 50 億韓元。觀察名單及以下資產的多數增量並未下移至固定及以下階段（回收可能性較低）。所識別的風險在於：可能導致營運可行性惡化的資產範圍正在擴大，而非已確認損失激增。
並非所有觀察名單及以下資產的增加都能歸因於房地產 PF。部分客戶授信展延在 2025 年第 1 季市場波動期間，因跌破保證金維持比率而暫時被分類為觀察名單。相關問題透過強制出售與抵押品價格回升已獲處理。然而，截至 2025 年第 1 季末的觀察名單及以下資產總額中，大多仍由房地產融資構成。
房地產融資曝險達到權益資本的 87%
剩餘的壓力集中在既有主要 PF 專案。即使轉換為主要 PF，銷售或處分表現不佳的非都會 officetel、商業設施與物流中心等專案，仍可能出現回收延遲。主 PF 轉換延後的橋接貸款，或多次展期到期的情形，也被納入固定及以下資產。若被歸類為正常或觀察名單的區域與非公寓類專案之營運可行性惡化，可能導致資產重新分類並累積額外準備金。
房地產融資的總規模也會加重負擔。房地產融資曝險（包含授信展延履行，例如債務保證與私募債）在 2025 年第 1 季末達到權益資本的 87%。這明顯高於去年底的比較組平均 52%，以及中小型機構平均 45%。
房地產融資中的 PF 比例為 53%。整體的 87% 並不等同於 PF。PF 內的橋接貸款比例也為 17%，低於比較組平均 26%。然而夾層（mezzanine）與次順位（subordinated）比例為 60%，超過比較組平均 56%。其結構在於：已移轉至主要 PF 的既有專案的銷售與回收表現，而非新的橋接貸款，決定了償付健全度的走向。
觀察名單資產成長下，準備金覆蓋率下降
評估準備金時，應著眼於資產成長速度，而非絕對金額。準備金從去年底的 1,046 億韓元增加到 2025 年第 1 季末的 1,079 億韓元，增加 33 億韓元。準備金並未減少。然而，由於觀察名單及以下資產增加得更快，準備金相對於觀察名單及以下資產的比率從 35.1% 下降至 27.1%。此比率低於去年底的比較組平均 39%。
準備金相對固定及以下資產的比率則維持在 52.4% 至 52.8% 的相近水準。此仍低於去年底的比較組平均 68%。由於實際損失規模會依抵押品價值、順位與預期回收金額而不同，僅憑這些比率無法判定是否存在準備金不足。但若觀察名單專案的營運可行性惡化，仍可能有額外累積負擔的空間。
儘管存在 PF 風險，資本適足性仍然強健
現代汽車證券正透過降低 PF 總規模與橋接貸款，來縮減其投資組合。依公司公開資料，PF 曝險占權益資本的比率從 2023 年的 50% 降至 2024 年的 42%，去年降至 38%。去年底的橋接貸款占比也縮減至 12.3%。雖然已降低風險較高的新交易，但既有的區域與非公寓類主要 PF 的清理尚未完成。
資本適足性良好。2025 年第 1 季末的淨資本比率為 564.6%，調整後的營運淨資本比率為 241.5%。目前並非著眼於 PF 立刻擴散並引發資本危機的可能性，而是將重點放在既有專案的額外準備金可能限制績效與資本累積。
一位金融投資業界人士表示，現代汽車證券透過降低 PF 總規模與橋接貸款占比來降低新風險，但也指出，相對於權益資本，房地產融資的規模偏大，且區域與非公寓類專案仍處於觀察名單階段，因此需要持續監控銷售與回收延遲是否導致額外準備金。
常見問題
2025 年第 1 季現代汽車證券的觀察名單資產發生了什麼？
現代汽車證券的觀察名單及以下資產，從去年底的 2982 億韓元增加到 2025 年第 1 季末的 3976 億韓元，增幅為 33.3%。同一期間，扣除準備金後的淨觀察名單及以下資產占權益資本的比例從 13.5% 上升至 20.3%。
現代汽車證券的房地產融資曝險有多少？
在 2025 年第 1 季末，現代汽車證券的房地產融資曝險（包含債務保證與私募債）為權益資本的 87%。此顯著高於去年底的比較組平均 52%，以及中小型機構平均 45%。房地產融資中由 PF 佔 53%，其中夾層與次順位部位占 60%。
現代汽車證券的資本適足性狀況如何？
現代汽車證券在 2025 年第 1 季末維持良好的資本適足性，淨資本比率為 564.6%，調整後的營運淨資本比率為 241.5%。公司正透過降低 PF 總規模與橋接貸款占比來降低新風險。
