Le Congrès fait avancer des propositions de projet de loi agricole visant à étendre des incitations fiscales à la préservation des terres grâce à un nouveau programme de financement pour la conservation des forêts, tandis que l’IRS continue d’examiner les servitudes de conservation après que des opérations syndiquées ont généré des milliards de dollars de déductions fiscales gonflées. L’IRS s’en est pris à des groupes d’investisseurs qui ont utilisé des valorisations immobilières gonflées pour réclamer des déductions dépassant leurs coûts d’achat des terres. Des avocats spécialisés dans les servitudes de conservation ont déclaré à CNBC que la stratégie fiscale conserve de la valeur pour les propriétaires fonciers individuels qui cherchent à préserver leurs biens tout en réduisant leur charge fiscale, plus d’une douzaine d’États proposant des crédits d’impôt et plusieurs États, dont New York, le Colorado et la Géorgie, ayant élargi leurs programmes ces dernières années.
Le Congrès propose une extension du projet de loi agricole pour financer la conservation des forêts
Les propositions de la Chambre et du Sénat relatives au projet de loi agricole créeraient un nouveau programme destiné à fournir des financements aux propriétaires fonciers qui acceptent de maintenir les forêts intactes plutôt que de les vendre ou de les développer. Les servitudes de conservation permettent aux propriétaires de conserver la propriété du terrain tout en renonçant à certains droits de développement, généralement afin de préserver des terres agricoles, des habitats fauniques ou des espaces ouverts. Les propriétaires peuvent faire don des droits de développement abandonnés ou les vendre à prix réduit à des organisations de protection des terres (land trusts), à des agences gouvernementales ou à des organismes qualifiés, puis réclamer une déduction caritative.
L’avocat basé en Floride Keith Fountain a déclaré à CNBC que de nombreux clients éleveurs vendent des servitudes de conservation pour garder les terres dans la famille et utiliser les produits pour rembourser des dettes ou racheter des parts de membres plus jeunes de la famille qui ne s’intéressent pas à l’élevage. En vendant des servitudes à prix réduit, les clients encaissent du cash et réclament une déduction caritative pour la différence entre le prix de vente et la valeur marchande.
L’IRS vise les opérations syndiquées de servitudes de conservation avec des valorisations gonflées
Les actions d’exécution de l’IRS visent des groupes d’investisseurs plutôt que d’anciens propriétaires fonciers individuels. Dans les opérations syndiquées de servitudes de conservation, un promoteur vend des parts dans un terrain à des investisseurs et fait don de la servitude. En recourant à des valorisations gonflées des droits de développement de la propriété, les investisseurs réclament des déductions fiscales supérieures à ce qu’ils ont payé pour la terre.
Le Congrès a plafonné en 2022 les valeurs des servitudes de conservation afin de mettre fin aux servitudes syndiquées. L’IRS traite environ 1 100 dossiers et a prolongé en mai une offre de règlement pour réduire l’arriéré. Carolyn Schenck, ancienne conseillère nationale en fraude de l’IRS, qui a quitté l’agence en 2025 pour le cabinet Caplin & Drysdale, a déclaré à CNBC que les servitudes de conservation correctement étayées ne sont pas considérées comme des échappatoires par l’IRS.
La Cour de l’impôt réduit une déduction de partenariat en Alabama de 41,6 millions de dollars à 800 000 dollars
Dans une affaire déposée la semaine dernière, la Cour de l’impôt américaine a réduit une déduction de 41,6 millions de dollars réclamée par un partenariat basé en Alabama à 800 000 dollars. La juridiction a accepté l’argument de l’IRS selon lequel la déduction reposait sur une valorisation spéculative du potentiel de la propriété en tant que carrière de calcaire.
Diana Norris, directrice adjointe de la défense en matière de conservation au sein de Land Trust Alliance, a déclaré que les affaires devant la Cour de l’impôt ces deux dernières années ont généralement porté sur la valorisation des droits de développement abandonnés. Cette focalisation a éliminé l’incertitude pour les land trusts et les propriétaires fonciers, car les affaires antérieures reposaient souvent sur des défauts techniques dans l’acte ou la documentation relative au don.
Les avocats conseillent une valorisation et une documentation appropriées pour éviter des contrôles de l’IRS
L’avocat Steve Small, qui a aidé à rédiger le code fiscal sur les servitudes de conservation au début des années 1980 lorsqu’il travaillait pour l’IRS, a déclaré que les servitudes de conservation ne sont pas risquées si elles sont mises en place par des avocats qui suivent la jurisprudence et les traitent fréquemment. Pour un bien acheté récemment, la déduction correspondra à un pourcentage du prix d’achat, et non à un multiple.
Les donateurs doivent prendre en compte des facteurs susceptibles de réduire les déductions, a déclaré Small. Les servitudes peuvent accroître la valeur des propriétés environnantes en préservant des vues panoramiques et l’intimité. Si la servitude profite à une propriété voisine appartenant au propriétaire foncier ou à un membre de sa famille, la valeur additionnelle doit être soustraite de la déduction. Small recommande d’inclure des photos détaillées du terrain dans les dossiers de soumission des formulaires et a indiqué que le risque de contrôle est minimal pour des servitudes de conservation solides, d’autant plus que l’IRS manque de personnel.
FAQ
Qu’a proposé le Congrès concernant les servitudes de conservation ?
Les propositions de la Chambre et du Sénat relatives au projet de loi agricole créeraient un nouveau programme destiné à fournir des financements aux propriétaires fonciers qui acceptent de garder les forêts intactes plutôt que de les vendre ou de les développer.
Pourquoi l’IRS s’est-elle attaquée aux servitudes de conservation ?
L’IRS a visé des opérations syndiquées de servitudes de conservation où des groupes d’investisseurs ont utilisé des valorisations immobilières gonflées pour réclamer des déductions fiscales supérieures à ce qu’ils ont payé pour la terre, générant des milliards de dollars de déductions gonflées.
Que s’est-il passé dans l’affaire récente de servitude de conservation en Alabama ?
La Cour de l’impôt américaine a réduit la déduction de 41,6 millions de dollars réclamée par un partenariat en Alabama à 800 000 dollars dans une affaire déposée la semaine dernière, en s’accordant avec l’IRS sur le fait que la déduction reposait sur une valorisation spéculative du potentiel de la propriété en tant que carrière de calcaire.
